# La terre : L'actif de 180 billions de dollars qui dirige le monde | Mike Bird, The Economist *Author: Ryan Sean Adams* *Published: Nov 4, 2025* *Source: https://www.bankless.com/fr/podcast/land-the-180-trillion-asset-that-runs-the-world* --- Ryan : [0:02] D'accord, nous avons parlé de nombreux actifs différents sur Bankless, Ryan : [0:05] mais je ne pense pas que nous ayons donné son dû à un actif en particulier. Aujourd'hui, nous allons parler d'un actif de 180 000 milliards de dollars. Il s'agit de l'actif appelé terre. Mike Bird est ici pour en parler. Il est rédacteur à The Economist. Il est l'animateur de Money Talks, un fantastique podcast. Il est également l'auteur du livre qui fait l'objet de l'épisode d'aujourd'hui, The Land Trap, une histoire de l'actif le plus ancien du monde. Mike, bienvenue à Bankless. Mike : [0:32] Merci beaucoup. Je suis heureux d'être ici. Ryan : [0:34] Très bien, cool. Pour écrire ton livre, je pense que tu as dû étudier la terre. J'ai aimé ce livre et l'histoire de la terre. Et vous avez aussi dû étudier l'immobilier, à la fois en Amérique et dans le monde entier, dans de nombreux pays différents. Ryan : [0:46] Je me suis donc dit que vous seriez la personne idéale pour poser cette question. Pourquoi est-il devenu si difficile pour les débutants de se payer une maison ? Mike : [0:56] C'est une excellente question. Et je pense toujours que si l'on revenait 150 ans en arrière, ou n'importe quand, je pense que c'est l'une des questions pour lesquelles les gens auraient du mal à comprendre pourquoi cela n'a pas été réglé, en fait. Pourquoi il y a eu si peu de progrès, surtout si vous revenez 50 ou 60 ans en arrière, cela semble beaucoup plus difficile aujourd'hui qu'à l'époque. Mike : [1:23] J'aborde un peu cette question dans le livre, et je pense que l'essentiel est que la géographie économique du monde a beaucoup changé au cours du 20ème siècle. Parlons-en du point de vue du milieu du 20e siècle aux États-Unis. Commençons par là. Il y avait un groupe de villes relativement productives et prospères. Il y avait des villes sur la côte ouest, sur la côte est, dans le Midwest industriel, où les prix des terrains n'étaient pas très différents les uns des autres dans le grand ordre des choses. Les prix des logements, certainement pas. À Detroit, New York, Cleveland, Los Angeles, San Francisco, les prix des logements se situaient tous entre 8 000 et 15 000 dollars au milieu des années 1950, n'est-ce pas ? Il n'y a donc pas une grande dispersion entre ces villes. Cela s'explique en grande partie par le fait que ces villes ont toutes été en mesure de se développer de manière assez agressive. Au milieu du 20e siècle, la technologie des transports a beaucoup évolué. Le tramway, le métro léger, la voiture ont évidemment transformé les villes dans le monde entier, mais surtout en Amérique, et ont permis d'alléger considérablement les contraintes foncières pendant un certain temps. Ce qui a changé plus tard au 20ème siècle, c'est la combinaison de... Mike : [2:48] La désindustrialisation dans les villes d'industrie lourde, qui a été une sorte de choc négatif massif pour les prix des terrains dans ces endroits, combinée à la montée des économies de l'information, des centres de travailleurs de la connaissance axés sur le numérique, en particulier New York, Los Angeles, San Francisco, des endroits comme ça, où les prix des terrains semblent tout simplement monter, monter et monter encore. On se retrouve donc avec une énorme dispersion. Et la réponse à la question, je pense, dans une certaine mesure, est... En fait, il n'est pas si difficile d'acheter une maison si l'on ne se soucie pas de l'endroit où l'on vit. La plupart des gens se soucient de l'endroit où ils vivent. Ils veulent vivre dans des endroits productifs, près d'un travail bien rémunéré, près de personnes qu'ils ont envie de fréquenter. Cela a en quelque sorte réduit le nombre de lieux à un groupe beaucoup plus restreint qu'il y a 70 ans, par exemple. Je pense que c'est la plus grande partie du problème. Ces endroits ont systématiquement échoué à construire le nombre d'unités nécessaires pour répondre à la demande des gens qui veulent y vivre, même s'il ne s'agit que de gens aux États-Unis, sans parler des gens qui viennent aux États-Unis comme moi. Voilà, je pense, les principaux éléments, cette transformation de la géographie économique, et ensuite l'incapacité totale à étendre ces lieux, que ce soit vers le haut, vers l'extérieur, dans n'importe quelle direction. C'est la vraie difficulté. Ryan : [4:11] Oui. Il y a donc un problème de demande. Et puis je suppose que tu soulignes aussi le problème de l'offre. Et je crois que vous les appelez dans votre livre, ces super villes, ce sont les endroits Ryan : [4:21] où tout le monde veut vivre. Donc si les Etats-Unis en particulier sont peut-être, enfin, beaucoup de pays sont dans ce cas, mais si nous sommes dans une sorte de crise du logement aujourd'hui, quels sont selon vous les effets en aval de cette crise ? Êtes-vous convaincu par les idées contenues dans des articles tels que The Housing Theory of Everything, qui dit que beaucoup de mauvaises choses se produisent en aval des coûts élevés du foncier et du logement. Ainsi, vous obtenez des taux de natalité faibles, de l'obésité et des problèmes de santé. Tout cela est causé par des logements inabordables, même une partie de l'agitation sociale et de la radicalisation que nous voyons apparaître dans la société. Peut-être que tout cela est aussi en aval des coûts du logement. Êtes-vous d'accord avec cet argument ? Mike : [5:08] Je suis d'accord avec cet argument. Je dois dire que Sam, Ben et John, les auteurs de la théorie du logement, sont de bons amis à moi. Mike : [5:15] Je pense qu'il y a beaucoup de choses à dire à ce sujet. Je pense aussi que l'on peut voir certaines tendances se développer aux États-Unis, même si je dois dire qu'il y a beaucoup d'endroits dans le monde, et nous pouvons en parler si vous le souhaitez, qui sont plus touchés par ce type de dynamique que les États-Unis. Mais vous pouvez voir dans les zones les plus limitées des États-Unis, je veux dire, nous avons l'élection de New York. Il existe une dynamique évidente dans la ville entre les nantis et les démunis, qui repose en grande partie sur la propriété immobilière et sur le fait d'être ou non locataire dans une région très chère du pays, ou de bénéficier de cette extraordinaire pénurie de logements résidentiels. C'est donc ce genre de clivage que l'on observe. Je pense qu'il y a aussi d'autres retombées. Celles-ci sont toutes très sérieuses. L'une des choses que je voulais examiner dans le livre est le lien entre le foncier et l'immobilier et le système financier, parce que des gens comme Ben, Sam et John sont plus versés dans l'utilisation du foncier. J'aime à penser que j'en sais un peu. Ce sont eux les experts. Je pense que la terre en tant qu'actif financier est absolument fascinante aussi. Mike : [6:22] La terre est donc une garantie contre le crédit, la terre et l'immobilier. Et là où l'immobilier est le plus cher, c'est surtout à cause de la valeur du terrain sous-jacent. La petite maison de Los Angeles ne coûte pas des millions de dollars parce qu'elle est mieux construite qu'ailleurs. Il peut y avoir des contraintes en matière de construction, mais c'est en fait à cause de la valeur du terrain. Mike : [6:44] Cela permet aux gens qui possèdent des biens dans ces endroits d'avoir une sorte de garantie très, très importante contre le crédit. Ils veulent emprunter. Ils veulent créer une entreprise en particulier. C'est ainsi qu'une grande partie des petites entreprises de l'Union européenne ont été créées. Mike : [6:58] États-Unis et aux Mike : [6:59] reste du monde sont financées. Ils peuvent le faire. Les gens qui vivent dans des endroits où la terre a beaucoup moins de valeur sont beaucoup moins en mesure de le faire. Cela crée donc des disparités très intéressantes par le biais du crédit et du système bancaire. Je pense donc que la pénurie de logements aux États-Unis est extrêmement importante. Elle a tous les effets d'entraînement dont Ben, John et Sam parlent. Je pense qu'elle a aussi des effets financiers intéressants. Ryan : [7:27] Sur le plan financier, je pense que nous avons vu certains de ces effets financiers et où cela pouvait mal tourner aux Etats-Unis, bien sûr, en 2008. Ryan : [7:34] C'est fascinant : [7:34] Il est fascinant de voir à quel point la terre et la propriété sont devenues financiarisées. Et cela n'a pas toujours été le cas. Nous aborderons peut-être l'histoire de l'Amérique un peu plus tard, mais il semble que les États-Unis aient été des pionniers en ce qui concerne la transformation de la terre en argent. Mais restons-en à aujourd'hui. Dans quelle mesure la terre est-elle de l'argent aujourd'hui ? Je pense que nous tenons pour acquis le fait qu'il est très facile d'obtenir un crédit basé sur des obligations de prêt garanties, d'obtenir des hypothèques, d'y avoir accès. La mesure dans laquelle la terre est réellement liée à notre système bancaire, la mesure dans laquelle la terre fait partie du système et de l'appareil du dollar américain. Je veux dire que la terre fait partie de M2. Il faudrait peut-être creuser un peu cette question. Dans quelle mesure la terre est-elle de l'argent ? Et vous avez mentionné la financiarisation de la terre. Comment cela affecte-t-il notre masse monétaire en général ? Et comment cela est-il réellement lié au système du dollar américain ? Mike : [8:39] C'est une excellente question. Et je suppose que je commencerais par dire qu'évidemment, lorsqu'il s'agit d'une sorte de monnaie de base créée par la banque centrale, la terre est moins importante, n'est-ce pas ? Vous savez, si la banque centrale veut augmenter la monnaie de base, si elle veut créer plus de réserves, ou si elle veut, vous savez, augmenter la quantité d'argent en circulation, Mike : [8:58] elle peut le faire. Et cela n'a rien à voir avec la terre. Mais quand on pense à la monnaie au sens large, qui est émise en grande majorité par les banques sous forme de prêts, et qui devient des dépôts quelque part dans le système, la terre commence à devenir incroyablement importante. Au cours du XXe siècle, un groupe d'économistes a écrit sur ce processus, qu'ils appellent la grande hypothèque. En fait, les banques aux États-Unis, mais encore plus dans d'autres parties du monde, sont devenues des machines à produire des hypothèques, alors qu'elles jouaient auparavant un rôle beaucoup plus important dans le monde des prêts garantis et non garantis aux entreprises. Ainsi, alors que les banques s'orientaient de plus en plus vers les prêts hypothécaires, on a vu, assez curieusement, de plus en plus de prêts garantis par des maisons et des terrains, là où les maisons sont les plus chères. Mike : [9:45] C'est là que je pense que le rôle de la terre entre en jeu en termes de création de monnaie et en particulier en termes de cycle de crédit. Nous l'avons vu à maintes reprises, les prix des terrains et les prêts bancaires sont en quelque sorte étroitement corrélés les uns aux autres. Et si vous avez un système bancaire axé sur les prêts hypothécaires, il est probable que cela restera le cas. Pour l'essentiel, les banques prêtent de l'argent. Elles le prêtent sous forme d'hypothèques. Elles le garantissent contre des terrains. Les prix des terrains augmentent, peut-être en raison d'une forte demande, favorisée par le système bancaire. Cela donne aux banques plus de liberté pour prêter. Essentiellement, la contrainte de garantie est réduite. L'histoire nous a donné quelques exemples extrêmes de ce phénomène. Le Japon des années 1980 en est un bon exemple : les prix des terrains explosent, les prêts bancaires explosent, les prix des terrains explosent en réponse, et la spirale s'amplifie jusqu'à ce qu'elle soit délibérément réduite et que les choses commencent à s'effondrer. Une version de ce phénomène s'est évidemment produite au cours de la période qui a précédé la crise financière mondiale, en particulier aux États-Unis en termes de prêts bancaires. Il existe donc une relation financière très étroite avec la terre. Vous l'avez mentionné au début de l'émission, c'est peut-être un sujet que vous n'avez pas abordé directement auparavant. Mike : [10:56] Je suis fasciné par ce genre de choses. C'est un sujet qui revient souvent lorsque j'en parle aux gens. Ils se rendent compte qu'il s'agit d'un actif qui vaut, vous savez, des centaines de milliers de milliards de dollars. Ils savent que c'est une part très importante de la richesse réelle non financière dans le monde, mais ce n'est pas vraiment considéré comme une classe d'actifs dont on parle tous les jours, n'est-ce pas ? D'une certaine manière, vous savez, j'écris sur les marchés des actions et des obligations chaque semaine. J'écris sur le système bancaire chaque semaine, mais j'écris beaucoup moins souvent sur ce lien avec la terre et l'immobilier. Mike : [11:27] Donc oui, je pense que c'est extrêmement important pour la santé du système financier américain. Et encore une fois, pour schématiser, c'est probablement plus vrai dans le reste du monde, dans le sens où les États-Unis ont des marchés de capitaux vraiment excellents et un système de financement vraiment excellent pour les entreprises en croissance, n'est-ce pas ? Les petites entreprises américaines disposent d'un énorme marché du capital-risque, bien plus important que dans la plupart des pays. Ainsi, au moins les entreprises vraiment innovantes peuvent s'engager dans des prêts, et il y a un grand marché du capital-investissement pour les entreprises plus matures. Vous avez des banques relativement, je dirais, compétentes et professionnelles qui peuvent garantir des prêts contre des choses comme, vous savez, des créances et, vous savez, des revenus futurs. Cela peut parfois mal tourner, comme nous l'avons vu récemment. Mais vous disposez d'un système financier relativement avancé et, je dirais, tourné vers l'avenir. Dans beaucoup d'autres régions du monde, les banques sont beaucoup plus dominantes. Mike : [12:29] Elles représentent une part bien plus importante du financement total de l'économie. Et on constate un lien encore plus étroit entre la santé du système financier et ce qui se passe dans l'immobilier et le foncier. En fin de compte, les banquiers font l'objet d'une littérature académique abondante sur les banquiers paresseux, ce qui est une façon de le dire. Il est beaucoup plus facile pour eux de garantir des prêts contre des garanties dans des classes d'actifs qu'ils comprennent. C'est tellement, tellement plus facile de faire cela que de creuser et de dire, je pense que cette entreprise est fondamentalement saine et je pense que ses bénéfices futurs valent X, Y, Z, et je suis confiant dans le fait de prêter cette somme d'argent à ce taux d'intérêt. C'est tellement, tellement plus facile à faire avec l'immobilier et les terrains. Et c'est ce que les gens ont tendance à faire. Ryan : [13:08] C'est pourquoi la terre est devenue la principale source de garantie pour le système bancaire. Et nous pensons que le dollar américain est en quelque sorte, vous savez, la plus grande exportation des Etats-Unis. Ryan : [13:18] C'est certainement la monnaie de réserve mondiale. On peut se demander dans quelle mesure une grande partie de cette offre est en fait garantie par des terrains. Et nous n'en parlons pas, comme tu le dis, Mike. Je voudrais revenir sur cette idée. La question initiale était donc la suivante : pourquoi est-il si difficile pour quelqu'un qui débute de s'offrir une maison ? Vous avez fait un commentaire intéressant. Vous avez dit : "Je suis un peu surpris qu'il n'y ait pas eu de réaction à ce sujet. Nous avons peut-être assisté à une certaine radicalisation dans certains domaines, mais il n'y a pas eu de lutte directe contre la réforme agraire. Vous savez, mais je pense qu'une partie des analogues dans votre livre, vous parlez du début des années 1900, peut-être que d'une certaine manière cela ressemble à 2025 du point de vue de l'inégalité des richesses, n'est-ce pas ? Des niveaux similaires de concentration des revenus vont à, vous savez, 1%, quelque chose comme 20% de tous les revenus vont à 1% des personnes aux États-Unis. Cela ressemble à l'âge doré du début des années 1900. A cette époque, il y avait un homme nommé Henry, qui a été le premier à se lancer dans l'aventure. Ryan : [14:27] George qui prêchait la réforme agraire et qui a créé un mouvement appelé le géorgisme. Êtes-vous surpris que nous n'ayons pas vu l'équivalent d'un Henry George aujourd'hui prêcher ces choses ? Pourquoi n'avons-nous pas vu cela ? Mike : [14:43] Je suis donc un peu surpris à certains égards, mais aussi à d'autres égards que je pourrais évoquer moins souvent. Mike : [14:50] En 1879, Henry George écrit un livre intitulé Progress and Poverty. Ce n'est plus un livre très connu, je dirais, aujourd'hui. À l'époque, quelques années après sa publication, alors qu'il prenait de l'ampleur, il est devenu l'un des livres les plus influents, non seulement dans la politique américaine, mais dans le monde entier. Vous savez, c'est l'un des rares livres dont on peut dire qu'il a directement inspiré des mouvements politiques, des deux côtés de l'Atlantique et dans d'autres parties du monde également. En réalité, Henry George a été le principal animateur d'un mouvement politique axé sur la terre, extrêmement actif à la fin du XIXe siècle et au début du XXe siècle. Il s'agit peut-être de la tendance dominante, en fait, je dirais même de la tendance dominante des libéraux et des progressistes, des petits libéraux, vous savez, le type de parti libéral au Royaume-Uni, parmi les démocrates aux États-Unis également. Il s'agissait d'un mouvement absolument énorme. L'histoire racontée par Henry George était essentiellement celle des Américains et des autres peuples qui vivaient une époque de progrès technologiques stupéfiants. Si vous viviez aux États-Unis à la fin du XIXe siècle, vous traversiez une période où les chemins de fer étaient construits dans tout le pays. Vous assistiez aux prémices du développement de l'automobile. L'éclairage électrique faisait son apparition. Vous voyiez les débuts du système téléphonique, du système des télégrammes. Ryan : [16:18] C'est comme tous les fruits de la révolution industrielle. Mike : [16:20] Absolument. Cette période de la fin du 19ème siècle où ces idées novatrices ont été transformées en produits de consommation de masse et ont permis à tout ce que je considère comme le monde moderne de se construire à cette époque, de s'assembler physiquement. Mike : [16:37] Et Henry George voit tout cela et dit, Mike : [16:39] Eh bien, c'est formidable, mais avez-vous aussi remarqué ce qui se passe dans les villes américaines et, dans une certaine mesure, dans les campagnes ? Et vous avez vu cette inégalité assez importante, qui s'est développée tout au long du 19ème siècle. Le 17e siècle se termine aux États-Unis, peu de temps après la révolution américaine, avant même la révolution américaine. L'Amérique est un pays étonnamment égalitaire par rapport à n'importe quel autre pays du monde. Il n'y a pas de système de classes très clair. La propriété foncière est très répandue. Les salaires sont extrêmement élevés. Les choses changent au cours du 19e siècle et l'égalité devient beaucoup plus évidente. Henry George dit que tout cela est dû aux monopoles fonciers. Et tout cela parce qu'à ce moment-là, la frontière américaine est effectivement fermée. Les villes américaines sont fixées là où elles sont. Et les propriétaires terriens sont en mesure d'absorber tous les gains de cette brillante technologie de production. Si quelqu'un invente quelque chose, si quelqu'un a une merveilleuse idée commerciale et que cela augmente - on ne parlait pas de PIB à l'époque - mais si cela augmente le PIB de 50 %, cela n'a pas d'importance, a-t-il dit, parce que les propriétaires fonciers vont simplement aspirer tout cela de vous tous, n'est-ce pas ? N'importe qui peut faire ces pas en avant, mais c'est finalement le propriétaire terrien qui en profitera. Mike : [17:54] Et Henry George est un type fascinant parce qu'il n'est pas, pour être clair, la première personne à parler de ces choses. Les économistes classiques, Adam Smith, J.S. Mill, un tas d'autres, avaient une composante importante de leur pensée qui venait du même endroit et ils pensaient qu'il fallait avoir une taxe sur la valeur foncière, ce que Henry George a proposé. Mike : [18:14] Henry George l'a fait comme un prédicateur laïc. Il utilisait un langage religieux enflammé. C'était vraiment un populiste. Quoi que vous pensiez de ses idées, c'était un personnage passionnant et intéressant. Il a capté l'attention du public comme très peu de personnes avaient réussi à le faire auparavant en Amérique, et certainement pas sur des questions liées à la terre. Sa proposition consistait en un impôt sur la valeur foncière à 100 %. En gros, tous les revenus locatifs que l'on peut obtenir en possédant des terres et toute augmentation de la valeur de celles-ci seraient taxés. Ryan : [18:49] Je pense que pour voir sa critique de ce qui se passait à l'époque, vous avez mentionné les monopoles. En fait, le jeu populaire Monopoly, auquel les auditeurs de Bankless ont sûrement joué, a peut-être connu des querelles de famille autour de la table de jeu. En fait, la genèse de ce jeu provient de la critique du géorgisme, n'est-ce pas ? Quelle est l'histoire du jeu de Monopoly ? Mike : [19:13] En effet. En effet. Le Monopoly s'appelait à l'origine le jeu du propriétaire. Et je pense que le fait que personne ne sache plus que c'est vrai montre à quel point le géorgisme était important à l'époque et à quel point les choses sont tombées dans l'oubli. C'est donc une chose fascinante. Et en fait, oui, vous pouvez voir à travers la dynamique du jeu, comment les Georges croyaient que les choses fonctionnaient, en fait. Oui, Lizzie Maggie est née en 1903, je crois. Je me trompe peut-être de quelques années, mais elle a développé le Landlord's Game. Et oui, c'est le précurseur du Monopoly. Ryan : [20:01] Et l'idée de base pour tous ceux qui ont joué au Monopoly, c'est que vous lancez les dés et si vous êtes le premier à trouver une propriété, que vous avez de l'argent et que vous l'achetez, vous devenez propriétaire. L'objectif de chaque joueur du Monopoly est d'acquérir le plus grand nombre possible de propriétés pour y construire des maisons et des hôtels afin de faire payer un loyer à tous les autres joueurs. En fin de compte, quelqu'un finit par posséder tout l'argent du jeu, n'est-ce pas ? Et cela ne prend généralement pas beaucoup de temps. Et à un moment donné, probablement à la moitié du jeu, quand il est clair qu'il y a un joueur dominant, du moins tous les jeux auxquels j'ai joué, Mike, sont allés dans cette direction. Tous les autres joueurs en ont marre du jeu. Ils commencent à détester le jeu. Mike : [20:43] Ça devient beaucoup moins amusant. Ryan : [20:45] Et puis ça devient presque un trip de pouvoir pour la personne qui gagne. Ensuite, on aime bien finir le jeu. Je ne sais pas combien de parties de Monopoly réussies j'ai terminées avec les gens. Mais quand j'étais enfant, beaucoup de ces parties se terminaient en larmes. Je ne me souviens pas avoir vu beaucoup de sourires à la fin de la partie. Et c'est en gros la critique que fait la Géorgie de la terre à l'âge doré, à cette époque en Amérique. En fait, les propriétaires fonciers sont les premiers à s'emparer de ces propriétés durables. Ils ne les laissent pas partir. Ils font payer un loyer à tout le monde et toute l'économie se contracte, se fige et se concentre entre les mains d'une élite riche et peu nombreuse. Mike : [21:27] Oui, c'est exactement ça. Et je pense que la dynamique du jeu, le fait qu'il n'y ait effectivement qu'un seul gagnant, n'est-ce pas ? Le fait que les gains s'accumulent très, très rapidement, vous savez, c'est exactement le genre de modèle. Donc, à la question de savoir pourquoi nous ne voyons pas cela maintenant, ou si nous allons le voir maintenant, je pense qu'il faut comprendre. Je pense qu'il faut comprendre. Ryan : [21:51] un peu. Mike : [21:51] de ce qui s'est passé pendant le reste du 20ème siècle, d'accord ? Donc vers les années 1920, 1930 et au-delà, parce que la transformation de la politique américaine et de la politique dans la plupart des pays développés a tué le géorgisme étonnamment rapidement. Mike : [22:12] Deux choses se produisent, je dirais, ou deux choses majeures, et cela devient cette sorte de mouvement en tenaille pour le géorgisme. La première, c'est que la gauche organisée, dont George fait vraiment partie dans les années 1880, 1890. La gauche organisée ne ressemble pas vraiment à ce que nous pensons qu'elle est aujourd'hui. Elle est beaucoup plus disparate. Elle est encore en train de s'affirmer. Mais ce qui est important, c'est que le socialisme d'État qui est la racine intellectuelle de nombreux mouvements de gauche aujourd'hui n'existe pas encore. C'est vrai. Il n'y a donc pas de modèle à partir duquel travailler. Demandez à un gauchiste américain de 1890 qui était Karl Marx. Il aurait sans doute eu du mal à se souvenir de l'un de ces socialistes allemands. Cela change avec la révolution russe, n'est-ce pas ? Vous avez un gouvernement bolchevique organisé avec une certaine idéologie qui change la politique. Et vous voyez les géorgistes, même avant cela, les gens qui se lancent dans la politique, qui entendent parler des idées d'Henry George, qui y réfléchissent et qui se disent, d'accord, la terre est peut-être importante, mais en fait je vais l'appliquer à tout. Je n'aime pas non plus que le propriétaire de l'entreprise d'ampoules électriques soit millionnaire, n'est-ce pas ? Je me fiche qu'il ne soit pas propriétaire. Je n'aime pas ça non plus. Je n'aime pas la disparité des richesses. Mike : [23:31] Et ils décident, vous savez, Henry George était génial, mais vous savez, je vais en fait appliquer ça à tous les capitaux, à toutes les richesses. Il y a donc beaucoup de cela. Puis à droite, vous avez ce grand, grand changement de pensée. Mike : [23:43] Ce qui, dans beaucoup de pays, se produit à peu près au moment de l'apparition du droit de vote de masse, du droit de vote universel. On le voit certainement au Royaume-Uni, où les partis de droite, les conservateurs, les traditionalistes se rendent compte que la façon dont nous faisions les choses au 19ème siècle, c'est fini maintenant. Mike : [24:03] C'est vrai ? Le monde qui Mike : [24:04] dans lequel nous avons vécu ne peut plus durer. Et l'un des meilleurs moyens de promouvoir une société plus conservatrice, plus axée sur les droits traditionnels et la propriété, c'est de promouvoir très vigoureusement l'accession à la propriété, n'est-ce pas ? Nous ne pouvons pas revenir à l'époque où seuls les propriétaires fonciers avaient le droit de vote. Il faut donc s'assurer que la plupart des électeurs possèdent un terrain, n'est-ce pas ? C'est ainsi que l'on voit apparaître un peu partout dans le monde d'énormes programmes de promotion de l'accession à la propriété. On assiste à l'émergence d'un énorme appareil financier pour prêter des terres et des biens immobiliers. Mike : [24:37] D'énormes subventions dans le système fiscal, des allègements fiscaux, toutes sortes de choses, des subventions. Tout l'appareil d'aide à l'accession à la propriété aux États-Unis, tel qu'il existe aujourd'hui, est en train de voir le jour à ce moment-là. Ce que cela implique pour un mouvement comme le géorgisme, c'est qu'il ne s'agit plus d'une élite terrienne. Il s'agit d'une majorité de propriétaires terriens. Et il devient très difficile de diriger un mouvement populiste lorsque votre ennemi représente 65% de la population. Mike : [25:07] Qui n'ont plus l'impression d'être malmenés par les propriétaires parce qu'ils possèdent leurs propres biens. Il n'y a pas d'énormes disparités de richesse dans l'immobilier au milieu du 20ème siècle, comme nous l'avons dit. Et cela met vraiment à mort le géorgisme. Et c'est là, je pense, que réside la difficulté aujourd'hui, à savoir que nous avons encore des résidus de ce système qui ne sont pas tout à fait satisfaisants. La propriété du logement et de la terre est beaucoup plus répandue aujourd'hui qu'elle ne l'était à la fin du 19e siècle. Cela rend donc des mouvements comme celui d'Henry George beaucoup plus difficiles. Je pense que ce n'est pas impossible, en particulier dans les endroits où la propriété est en fait assez faible, comme à New York. Mais cela ajoute un élément de difficulté et cela a vraiment accéléré le déclin du géorgisme, qui a été très, très rapide jusqu'au début du 20ème siècle. Ryan : [25:58] Alors pensez-vous que pour résoudre ce problème aux Etats-Unis, nous pourrions assister à une résurgence, soit de la droite, soit d'une gauche plus modérée, d'une démocratisation accrue de l'accès à la propriété ? Nous n'avons pas encore vu un tel mouvement aux États-Unis, même s'il est peut-être en train de naître. Je pense que le plus dur est à faire, Mike : [26:18] Et c'est l'un des problèmes que j'aborde souvent dans le livre, c'est-à-dire que je ne sais pas comment on peut y arriver à partir de là où nous sommes. Ce n'est pas que je ne sois pas d'accord avec le fait que ce soit une bonne idée. Dans ce système, les gouvernements du monde entier poursuivent deux objectifs qui s'opposent réellement l'un à l'autre. Le premier est d'établir une classe de propriétaires. Mike : [26:42] Il s'agit d'une proportion relativement importante de la population et ces maisons ont pris beaucoup de valeur. Ces personnes ne veulent pas que la valeur de leur maison diminue. Ils ne le veulent certainement pas. Et dans une certaine mesure, c'est assez raisonnable, n'est-ce pas ? On leur a dit qu'il s'agissait d'une réserve de valeur. Personne ne gagnera les élections en disant : "Je vais rincer ces gens", n'est-ce pas ? Ils vont se faire salir et nous allons faire en sorte qu'il soit vraiment facile pour tout le monde de posséder un logement. D'un autre côté, il y a l'objectif de promouvoir l'accession à la propriété, n'est-ce pas ? Personne ne veut d'une armée de millennials et de Zoomers mécontents, qui se plaignent et deviennent politiquement radicaux parce qu'ils ne peuvent pas accéder à la propriété. Je pense qu'il y a très peu d'endroits dans le monde qui ont trouvé un moyen sérieux de faire coïncider ces objectifs. Et cela rend ce type de changement extraordinairement difficile. Je pense qu'il arrivera probablement un moment où les gens devront s'attaquer à ce problème d'une manière ou d'une autre. Dans des endroits comme New York, c'est particulièrement vrai lorsqu'il s'agit de financer des infrastructures publiques, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles Henry George voulait une taxe sur la valeur foncière. Mike : [27:51] Si vous construisez une ligne de métro ou une nouvelle station à New York, cela coûte des milliards de dollars, des coûts de construction gonflés à l'extrême. C'est extraordinairement cher. Mais la plus-value foncière dont bénéficient les propriétaires des terrains avoisinants est plus que suffisante pour la payer. Ils sont les premiers bénéficiaires de l'ouverture d'un tel centre. Il en a toujours été ainsi dans les villes productives et denses. Les propriétaires fonciers bénéficient d'une manne énorme grâce à la construction d'une infrastructure, et d'une infrastructure utile. Mais il n'existe souvent aucun mécanisme permettant d'utiliser cette manne foncière pour financer certains projets. Je pense que les gens vont devoir y réfléchir beaucoup plus à l'avenir pour essayer de résoudre certains de ces problèmes, même s'il n'est pas possible d'aller un peu plus loin et d'imposer des taxes plus agressives sur les terrains. En général, il doit y avoir un moyen d'utiliser cette manne spécifiquement pour... Mike : [28:42] les dépenses d'infrastructure. Ryan : [Il y a quelque chose d'unique dans la terre, l'actif, et on en parle beaucoup dans le livre, peut-être qu'on devrait commencer, revenir un peu en arrière, revenir aux premiers principes de la terre, l'actif. Je l'ai mentionné un peu plus tôt, il s'agit, selon McKinsey, d'un actif de 180 000 milliards de dollars. La terre représente donc 35 % des 520 000 milliards de dollars de richesse réelle dans le monde. Si l'on considère les actions, cela représente environ deux fois tous les marchés boursiers de tous les pays combinés. C'est dire l'importance de la terre. Parlons de la terre et de sa différence par rapport aux autres actifs. Pourquoi les terres sont-elles différentes ? Je pense que vous avez souligné quelques attributs. Quels sont ces attributs ? Mike : [29:26] Bien sûr. Je pense que la base, c'est qu'il y en a trois. Ou je pense que la façon la plus simple de le dire, c'est qu'il y en a trois. En ce qui concerne les actifs et les biens en général, il existe un moyen normal d'en produire davantage. Si un fabricant découvre qu'un gadget est vendu à un prix élevé et qu'il est fabriqué par un concurrent, il se dira qu'il va le fabriquer maintenant. Il en va de même pour les actifs, n'est-ce pas ? Si le marché des actions se porte très bien, vous voyez des entreprises entrer en bourse, elles fournissent plus d'actions. Si les marchés de la dette se portent bien et que les taux d'intérêt sont bas, les entreprises prêteront. En fait, l'offre augmente lorsque la demande augmente. C'est frustrant lorsqu'il s'agit de terrains, parce qu'ils sont fixés à la fois sur place et dans l'offre. Il y a donc quelques cas où l'on peut créer plus de terrains. Quelques pays l'ont fait. Les Pays-Bas l'ont très bien fait. Le gouvernement de Singapour l'a très bien fait. Certaines parties de New York et de la baie de Tokyo ont été récupérées. Mais fondamentalement, nous avons affaire aujourd'hui à la même quantité de terre qui aurait été familière à presque tout le monde il y a 200 ans, avant l'émergence de la croissance économique moderne. C'est donc le principe de la rareté. Ryan : [30:45] Je pense. Et c'est un principe que nos auditeurs connaissent très bien grâce à la cryptographie, bien sûr, parce que, vous savez, le bitcoin est célèbre pour ses 21 millions de cap fixe de rareté. Ce qui est intéressant, c'est que même le bitcoin gonfle d'environ 0,85 % par an, du moins à l'heure actuelle. L'or est à environ 1,5 % par an parce qu'on peut toujours en extraire davantage. Il s'agit donc d'une sorte d'émission. Les terres sont proches de zéro. Il n'y a pas de nouvelles émissions de terres par an. Je suppose, vous savez, qu'il y a quelques petites poches où nous étendons les terres, mais c'est en fait l'actif le plus rare de la planète, n'est-ce pas ? Mike : [31:25] Oui. Je veux dire, quand on y pense de cette façon, c'est fou, n'est-ce pas ? On pense à la valeur de l'or, par exemple, mais l'extraction de l'or ajoute bien plus d'or que n'importe quelle remise en état des terres. Oui. C'est étonnant. Vous savez, c'est vrai pour les diamants. C'est vrai pour tout ce qui comporte un élément de rareté. C'est donc la rareté en termes de quantité totale. La deuxième chose, c'est qu'on ne peut pas la déplacer, n'est-ce pas ? En fait, un terrain et un autre ne sont pas de bons substituts l'un pour l'autre. J'encourage tout le monde à aller vivre au milieu du Dakota du Nord, où l'on trouve de vastes étendues de terre et où l'on peut les acheter à très bas prix. Vous vous apercevrez très vite que vous ne voulez pas y vivre parce qu'il n'y a personne d'autre, pas d'emploi et rien à faire. Vous ne pouvez pas déplacer cette terre du Dakota du Nord à New York et l'agrafer, n'est-ce pas ? Il s'agit donc d'une offre fixe, d'une place fixe. Ce sont là deux des principaux éléments. Le troisième élément, qui est à l'origine de mon intérêt pour la terre et le système financier, et qui, à mon avis, échappe le plus souvent aux gens, est que tous les actifs et toutes les choses qui ont de la valeur se déprécient ou se dégradent d'une manière ou d'une autre. Ce n'est pas vrai pour les crypto-monnaies, ni pour l'or. Ce n'est pas vrai pour les actifs vraiment rares et durables. Mais c'est vrai pour presque tout le reste, n'est-ce pas ? Vous avez une idée géniale et vous pouvez la monétiser pour en faire une entreprise. Mike : [32:52] Supposez que quelqu'un d'autre en ait une meilleure. Votre idée perd très, très rapidement de sa valeur. Mike : [32:57] Même les choses physiques qui ont une très longue durée de vie, vous savez, les maisons finissent par avoir besoin d'être reconstruites. Elles tombent en ruine. Ce n'est pas le cas de la terre. Mike : [33:06] Le morceau de terre que vous héritez de quelqu'un et qui est transmis par votre famille depuis 400 ans, les choses que vous mettez dessus vont changer. Mais le terrain lui-même conserve sa valeur, ne se déprécie pas, ne se dégrade pas, et c'est en grande partie ce qui le rend si utile aux banquiers, aux prêteurs, n'est-ce pas ? Il n'est pas nécessaire de se demander, s'il s'agit d'un prêt sur 20 ans, quelle sera la valeur de cet actif à la fin ? Parce que je dois me demander, vous savez, si le marché change, etc. Vous devez faire cela beaucoup moins avec un terrain qu'avec une entreprise ou tout autre actif, de sorte que ces trois éléments sont fixes dans l'espace et nous n'en faisons plus grand-chose ; ils sont fixes dans l'espace et nous ne pouvons pas vraiment les déplacer ; et le troisième élément est qu'il continue à exister pour toujours, il n'y a pas de processus de dynamisme, de réaffectation ou de changement de place. Il est en grande partie bloqué en place. Et c'est ce qui crée une grande partie des dynamiques négatives dont je parle dans le livre. Ryan : [34:06] Les dynamiques négatives, et même certaines dynamiques politiques, dont nous parlerons peut-être. Mais en comparant tout ça dans mon esprit, tu as raison de dire que la terre est en quelque sorte unique sur ces dimensions. Vous avez donc des choses comme l'or et les crypto-monnaies, qui peuvent avoir un certain niveau de rareté derrière eux. Ils sont également durables. Ces actifs ne sont cependant pas immobiles. Vous pouvez les déplacer et ils sont assez fongibles. La terre n'est pas fongible. L'autre différence entre la terre et quelque chose comme l'or ou le bitcoin, c'est que la terre est toujours un bien d'équipement. Pourtant, il ne s'agit pas d'une immobilisation comme le sont d'autres immobilisations. Et ma définition d'une immobilisation est la suivante Mike : [34:47] Il produit un revenu ou un rendement. Ryan : [34:49] On peut cultiver des terres et en tirer un certain rendement, ou bien on peut construire une structure au-dessus d'un terrain et demander un loyer. On obtient donc une sorte de retour sur investissement, une sorte de rendement, que l'on n'obtiendrait pas avec de l'or, mais ce n'est pas une immobilisation. Les actions sont un bien d'investissement parce que les actions et les sociétés se déprécient. Elles sont soumises, je suppose, à la concurrence d'autres entreprises, mais ce n'est pas du tout le cas de la terre. Il s'agit donc d'un actif unique. Mike, qu'est-ce qui fait la valeur d'un terrain ? Peut-être les premiers principes encore une fois. Pourquoi un terrain situé dans une zone rurale de l'Ohio est-il tellement moins cher que le centre de Manhattan ? Mike : [35:38] Au début du livre, je reviens en arrière, je saute plusieurs milliers d'années, puis je reviens à l'ère moderne, au moins les 300 dernières années environ, pour essayer d'expliquer exactement cette question. Vous pouvez donc choisir n'importe lequel de vos ancêtres, en remontant jusqu'à la nuit des temps, et ils seront en mesure de vous expliquer pourquoi la terre est importante pour eux. Elle a toujours été importante. Mike : [36:01] C'est juste que pendant très longtemps, c'était important en termes de choses qui pouvaient être faites sur la terre ou cultivées à partir de la terre, n'est-ce pas ? C'était important pour les meilleurs terrains de chasse. C'était important pour la vallée la plus fertile. C'était important parce qu'il y avait un atout, une marchandise à extraire. Ce sont ces choses-là qui sont importantes. Aujourd'hui, ces secteurs de l'économie ne sont pas tout à fait des erreurs d'arrondi, mais ils n'en sont pas à des millions de kilomètres. Vous savez, si l'agriculture américaine disparaissait des comptes nationaux, à part le fait que tout le monde meurt de faim assez rapidement, la production économique réelle ne changerait pas beaucoup, n'est-ce pas ? Oui. Elle peut être cruciale, mais elle n'a pas beaucoup de valeur dans le contexte d'une grande économie productive. Cela a donc changé, mais la valeur de la terre reste extrêmement élevée, n'est-ce pas ? Elle représente toujours, comme nous l'avons dit, une proportion énorme de la richesse réelle. Cela s'explique par l'urbanisation, le développement de l'industrie et l'agglomération des populations dans les villes. Ce sont précisément ces trois attributs qui confèrent à la terre sa valeur et le fait que si je vis quelque part, personne d'autre ne peut y vivre, n'est-ce pas ? Nous pouvons continuer à construire cet espace spécifique, mais dans le cas d'une offre de logements fixe, ou relativement fixe, personne d'autre ne peut s'y installer. Et le... Ryan : [37:25] Autre chose à propos de la terre Mike : [37:25] C'est qu'avec le bitcoin, l'or, les actions ou n'importe quoi d'autre, si vous ne voulez pas les posséder, vous n'avez pas à le faire. Si vous ne voulez pas participer au marché de quelque manière que ce soit, vous n'êtes pas obligé de le faire. Vous n'êtes pas obligé de le faire. Avec la terre, tout le monde doit vivre quelque part. Vous, par définition, dans un système foncier où tout est essentiellement privé, vous devez vous tenir sur quelque chose. Il n'y a pas d'option pour s'en retirer. Mike : [37:57] C'est surtout aux 19ème et 20ème siècles, Mike : [37:59] Vous voyez cet énorme processus partout dans le monde d'agglomération dans les villes. Nous en avons déjà parlé, mais avec l'essor du travail de la connaissance, les villes superstars, la valeur de la terre est désormais déterminée par ce qui se passe autour d'elle, n'est-ce pas ? Je suis dans le centre de Manhattan en ce moment même. Je veux ouvrir un café au rez-de-chaussée. Il est intéressant de l'ouvrir ici et non dans le Dakota du Nord parce qu'il y aura 20 000 personnes qui passeront devant toutes les deux heures, n'est-ce pas ? C'est la réalité de ces choses. Sa valeur s'est donc maintenue grâce à l'effet de rareté provoqué par l'urbanisation et l'agglomération. Je trouve cela fascinant parce que c'est vraiment le seul actif qui a conservé cette importance sur une période aussi longue. L'or, par exemple, est toujours important, mais en pourcentage de la richesse réelle dans le monde, il est proche d'une erreur d'arrondi, n'est-ce pas ? C'est une très petite proportion de la richesse totale dans le monde. La terre, elle, est beaucoup plus importante, et le passage d'un monde essentiellement agricole à un monde essentiellement urbain a changé la valeur que nous accordons à la terre, mais cela n'a pas bouleversé son importance globale. Ryan : [39:10] En fait, je suppose que dans cette optique, la terre est devenue encore plus importante. Avant, elle avait de la valeur en fonction de ce qu'on y cultivait dans les sociétés agraires. Aujourd'hui, elle a de la valeur, comme tu l'as dit, en fonction de ce qui se passe autour d'elle. Elle est donc devenue une sorte de réseau d'actifs, ce qui est fascinant. Un autre attribut, et je voudrais peut-être nous ramener à l'aube de la civilisation pour en parler, est la propriété foncière. Bien sûr, il semble que la terre confère ou reçoive une partie de sa valeur sur la base des droits de propriété qui sont accordés par une sorte d'appareil gouvernemental, une sorte de structure de coordination sociétale. Revenons donc aux débuts de la propriété foncière. C'est en fait un sujet dont nous avons déjà parlé un peu sur Bankless. Nous avons reçu l'auteur de Sapiens, que vous connaissez tous, Harari, et il parle des premiers écrits et de la façon dont les premiers écrits sont nés des droits de propriété. Je pense que vous racontez une histoire similaire à propos des premiers registres de propriété foncière. Ramenez-nous à Babylone et peut-être à l'aube de l'enregistrement de la propriété foncière. À quoi cela ressemblait-il à l'époque ? Quelle en était la genèse ? Mike : [40:27] Absolument. L'une des histoires du livre, et encore une fois, ce n'est pas un livre d'histoire ancienne, mais je trouve ce genre de pépite d'information très révélatrice. Vous remontez le temps dans de nombreuses civilisations et vous recherchez les plus anciens écrits, les plus anciens enregistrements que vous puissiez trouver, et vous trouverez parmi eux, dans presque tous les cas, les délimitations de qui possède quoi, et qui possède quoi à ces époques, c'est presque uniquement la terre, n'est-ce pas ? C'est de cela qu'il s'agit. Dans l'ancienne Babylone, sous l'un des rois kassites de l'âge du bronze, il y avait un homme appelé Munabitu. Il est agréable de ne pas penser que je massacre cette expression, car il s'agit d'une langue morte. Personne ne peut dire exactement comment elle se prononce. Ryan : [41:10] C'est vrai. Tu n'offenses personne en écoutant. Mike : [41:13] En Iran, on a déterré une pierre, un énorme morceau de pierre noire et lisse. On l'appelle un kuduru, n'est-ce pas ? C'est un registre public de la propriété foncière de ce type, Munabiti, et c'est... Il y aurait eu une version centralisée tenue, prise, pour expliquer à quiconque le demandait qu'il était propriétaire de ce morceau de terre. Mike : [41:36] Il aurait possédé sa propre version pour montrer qu'il était propriétaire de ce terrain. Et nous savons, d'après l'écriture sur la pierre, qu'il y a eu un conflit sur les droits de propriété, n'est-ce pas ? Oh, wow. Et je trouve cela absolument fascinant parce que cela se passe des milliers d'années avant la plus grande partie de l'histoire, même lointaine, dont les gens sont conscients. Mike : [41:58] C'est une chose extraordinairement différente. Mike : [42:00] Encore une fois, nous parlons de l'âge du bronze. C'est l'une des premières choses enregistrées. Et c'est parce que dans cette partie de l'histoire, la terre a un pouvoir suprême. Elle ne donne pas seulement la richesse, pas seulement le revenu, mais souvent le pouvoir sur une paysannerie locale. Il peut aussi y avoir des obligations, mais c'est un phénomène qui dure depuis longtemps dans de grandes parties de l'Asie et de l'Europe. Ce lien entre le statut, la richesse, la propriété foncière et le statut a perduré jusqu'à aujourd'hui. C'est vrai. C'est donc extraordinairement lointain. Ryan : [42:37] Fascinant. C'est fascinant. Anthropologique, comme un fait, je suppose. Et on peut le voir se frayer un chemin à travers l'histoire. C'est comme si l'administration des terres et les droits de propriété étaient le système d'exploitation de la civilisation. Vous savez, c'est une sorte de noyau. D'un certain point de vue, on peut penser à un État-nation, même à l'échelle des États-Unis ou de la Chine d'aujourd'hui. Dans quelle mesure l'objectif du gouvernement, d'un État-nation, est-il simplement d'enregistrer la propriété foncière, de faire respecter les droits de propriété et de les protéger contre les acteurs externes et internes qui essaieraient de les retirer aux individus ? Pour moi, c'est presque l'essentiel de ce que font les gouvernements. C'est en quelque sorte la fonction principale sur laquelle les nations sont construites. N'est-ce pas ? Mike : [43:30] Non, je pense que c'est exact. Et dans une large mesure, c'est aussi un outil énorme pour prévenir la violence. Mike : [43:37] C'est un énorme Mike : [43:38] Outil de prévention du chaos, des perturbations et de l'anarchie parce qu'il y a des systèmes lisibles de délimitation et des règles de propriété claires qui sont nécessaires pour, vous savez, faire fonctionner une société. Et il est très, très remarquable qu'en fait, jusqu'à très, très récemment, une grande partie du monde n'avait pas de registres cadastraux, n'est-ce pas ? Il suffit d'aller dans de grandes parties du monde en développement. Ryan : [44:07] Les registres cadastraux, c'est juste des registres de propriété foncière ? Mike : [44:10] Oui. En effet. C'est en fait, imaginez le chevauchement d'un système de cartographie et d'un registre de propriété, n'est-ce pas ? Il s'agit de certains des dossiers les plus importants qu'un gouvernement puisse avoir. Il y a eu d'énormes expansions à différents moments de l'histoire. Vous savez, le livre de Domestay en Angleterre au 11ème siècle en est un exemple. Napoléon a déployé des efforts considérables au début du 19e siècle pour produire des registres de propriété et des systèmes cartographiques en France et dans d'autres parties de l'Europe. Mais dans la plus grande partie du monde, dans la plus grande partie du monde développé, ces documents n'existaient pratiquement pas jusqu'à il y a quelques décennies. Il s'agit d'une transformation non seulement pour le système de gestion du pays, mais aussi pour le lien entre les banques et la propriété foncière : vous ne pouvez pas emprunter sur quelque chose dont vous ne pouvez pas prouver que vous êtes propriétaire, n'est-ce pas ? Or, vous aurez beaucoup de mal à le faire. La preuve de la propriété est donc extraordinairement importante pour la croissance de la terre dans le système financier et pour votre capacité à accéder au crédit. Ryan : [45:11] En fait, ce fait m'a époustouflé. C'est tiré de ton livre. Tu as dit que si une poignée de pays ont de longues archives sur la propriété foncière, tu sais, des centaines d'années, l'archive nationale moyenne sur la propriété foncière n'a que 45 ans. Mike : [45:24] Donc dans beaucoup de pays du monde, Ryan : [45:27] Les registres de propriété foncière sont assez récents. Peut-être que dans un pays comme les États-Unis, ils existent depuis des centaines d'années, et c'est en partie la raison pour laquelle les États-Unis ont un système de propriété foncière qui n'est pas encore en place. Ryan : [45:35] ont un système monétaire et des marchés de capitaux terrestres très développés et financiarisés. Mais dans beaucoup d'endroits, c'est nouveau. Je crois qu'Hernando de Soto a appelé cela le capital mort, comme s'il y avait des poches de ce capital mort dans le monde. Que signifie cette expression ? Mike : [45:53] Absolument. Et je trouve que c'est une sorte d'intuition fascinante d'Hernando de Soto qui est aussi la source de ce conflit énorme et intéressant entre les économistes du développement, dont certains contestent sérieusement ce que je vais expliquer sur le travail d'Hernando de Soto. Hernando de Soto était un homme d'affaires et un économiste péruvien, qui a connu une carrière très fructueuse et qui est retourné au Pérou après avoir vécu principalement en Europe. Il a publié un livre décrivant la difficulté de créer une entreprise à Lima, la capitale du Pérou. Et ce n'était pas seulement parce que la réglementation était lourde, ce qui était le cas. C'était très difficile de ce point de vue. Ce n'est pas seulement que les ressources disponibles étaient limitées. C'était le fait que la plupart des gens menaient une existence économique informelle. Au niveau local, si quelqu'un vous avait demandé : "Quelle terre possède ce type ? La population locale aurait pu vous le dire. Hernando de Soto en donne un excellent exemple à Bali, en Indonésie. Même là où il n'y a pas de droits de propriété foncière, demandez aux chiens locaux. Les chiens savent à qui appartient la terre, n'est-ce pas ? Parce qu'ils connaissent les limites qu'ils peuvent atteindre, n'est-ce pas ? Mike : [47:13] C'est la raison pour laquelle il s'agit d'un capital mort, Mike : [47:15] Le droit de propriété est donc à peu près accepté localement. Vous pouvez donc cultiver tout ce que vous voulez sur ce terrain. Vous gérez un atelier. Vous avez les activités d'une entreprise. Le capital fonctionne dans ce sens, n'est-ce pas ? Vous avez un droit sur l'activité économique. Ce que vous ne pouvez pas utiliser, c'est l'accès au système financier. Inando de Soto pensait qu'il s'agissait là d'une différence fondamentale entre le capitalisme occidental, qui semblait fonctionner relativement bien, et le capitalisme d'une grande partie du monde en développement, qui semblait constamment se heurter à des problèmes et ne pas fonctionner très bien. Mike : [47:50] Et c'est toujours une très, très grande proportion de la population mondiale, moins qu'à l'époque où Hernando de Soto écrivait, mais c'est toujours un phénomène très, très important dans les pays à revenu moyen et à faible revenu. Des personnes qui, bien que possédant quelque chose en quelque sorte de facto, ne peuvent pas le prouver devant un tribunal ou une banque. Ils n'ont aucun document. Cela limite le rôle financier de l'actif, qui, selon Hernando de Soto, était essentiel au développement économique, en particulier aux États-Unis. Ces idées ont été adoptées de manière très agressive par les institutions multilatérales de développement, en particulier la Banque mondiale, qui s'est montrée très enthousiaste à leur égard au cours des années 1980 et 1990. Le degré d'efficacité de ces mesures a fait l'objet d'une vive controverse, n'est-ce pas ? Je pense que tout le monde est d'accord pour dire qu'il s'agit d'un élément important pour un pays développé. Le sens de la causalité n'est pas clair pour tout le monde, n'est-ce pas ? Certains pensent qu'il s'agit d'une, vous savez, toute l'histoire de la relation entre les piscines, les ventes de glaces et le temps qu'il fait. Si vous ne saviez rien de ces trois éléments et que vous saviez seulement comment ils évoluent, vous pourriez facilement croire que ce sont les ventes de glaces qui stimulent l'utilisation des piscines. Mike : [49:11] Il y a donc un débat sur la question de savoir si c'est le cas. Dans ce cas, il s'agit de savoir si c'est une sorte de troisième composante du développement économique qui est à l'origine de ces deux tendances. Mais je ne pense pas que l'on puisse contester le fait que pour être une économie riche, pacifique et développée, il faut des systèmes de droits de propriété. Et pour les pays pauvres, cela ne concerne aucun bien plus que la terre. La terre est l'élément crucial. C'est de loin l'actif le plus précieux dans ces pays financièrement sous-développés. Donc oui, l'une des choses les plus fascinantes dans la recherche du livre a été de se documenter sur tout cela. Ryan : [49:49] Oui, je suis tout à fait d'accord. Et je pense que DeSoto est sur la bonne voie en ce qui concerne les droits de propriété. Il n'y a pas un seul pays avancé avec une économie avancée qui n'ait pas de droits de propriété. Ryan : [50:00] un système de droits de propriété sophistiqué et entièrement financiarisé. J'ai juste une question secondaire en lisant cela. Sur Bankless, nous sommes très familiers avec l'idée d'un étalon-or, c'est-à-dire l'idée d'un étalon-or soutenant une sorte de monnaie d'État basée sur la monnaie fiduciaire, bien sûr. C'était la norme avant les années 1970 et l'idée d'un étalon terrestre existe-t-elle ? Un pays a-t-il réellement essayé de mettre en œuvre l'idée selon laquelle nous pouvons prendre toutes nos terres dans cette nation riche en terres dans laquelle nous vivons, et nous pouvons utiliser nos terres pour garantir la monnaie ? En fait, je suppose qu'à un certain niveau, les États-Unis le font partiellement avec toute la création de crédit dont nous avons parlé plus tôt dans l'épisode et qui est en quelque sorte adossée à la terre, mais ils ne le font pas complètement. Quoi qu'il en soit, quelqu'un a-t-il réussi à mettre en place une norme foncière où toute la monnaie est garantie par une sorte de droit de propriété et d'utilisation de la terre en tant que collatéral ? Mike : [50:58] J'adore cette question, surtout parce qu'elle me permet de parler de l'un de mes sujets préférés dans le livre. Les colonies d'Amérique du Nord avant l'indépendance américaine étaient un endroit fascinant d'un point de vue économique. Elles étaient très, très différentes des pays européens. Leur fonctionnement économique était assez difficile, car il s'agissait de communautés de centaines ou de quelques milliers de personnes qui ne disposaient que de peu de moyens d'échange. Ces endroits n'avaient pas leur propre monnaie. Et les endroits où l'on frappait de l'argent, l'argent est à ce stade essentiellement de l'argent physique, donc vous parlez d'or, d'argent, de pièces de monnaie, vous avez vu le développement d'une sorte de monnaie papier basée sur l'euro, mais elle était toujours garantie par de l'or et personne ne voulait d'une monnaie garantie par de l'or et uniquement remboursable à Londres, par exemple, s'ils vivaient sur l'île d'Alabama. Ryan : [51:59] Trois mois de voyage en bateau pour traverser... Mike : [52:02] L'océan. C'est un voyage difficile pour aller chercher de l'argent. Il y a donc une pénurie constante d'argent, ainsi qu'une pénurie constante de main-d'œuvre, avec des salaires très élevés pour cette raison. Les gens ont buté sur cette idée à maintes reprises dans les premières années de la colonisation anglaise en Amérique du Nord. Des théoriciens anglais ont également écrit sur ce sujet, notamment William Potter, qui a rédigé en 1650 un traité intitulé The Key of Wealth, dans lequel il pose exactement la question que vous venez de poser. L'or a beaucoup de valeur. Vous savez ce qui a plus de valeur que l'or ? La terre, n'est-ce pas ? Pourquoi ne pouvons-nous pas avoir une monnaie adossée à la terre ? Cette question se pose avec une acuité particulière dans les Amériques, où l'on trouve toutes ces terres, ces merveilleuses terres, qui font l'immensité de la richesse, mais très peu d'autres choses, n'est-ce pas ? Un certain nombre de personnes ont donc commencé à réfléchir à la manière de créer leurs propres monnaies basées sur la valeur de la terre. C'est ainsi que l'on assiste à la création d'institutions bancaires foncières publiques et privées. L'idée est que les propriétaires fonciers locaux empruntent de l'argent. Ils empruntent de l'argent à une banque que vous créez. Vous leur émettez des scripts, avec votre propre monnaie, une chose entièrement nouvelle, n'est-ce pas ? Et vous garantissez la valeur des propriétaires terriens, n'est-ce pas ? S'ils font défaut d'une manière ou d'une autre, s'ils ne remboursent pas le prêt. Mike : [53:23] Alors vous pouvez prendre la terre, Mike : [53:25] D'accord ? Cela donne donc un élément de garantie à l'ensemble du système. En ce sens, oui, ces gens pensent exactement à ce dont vous parlez. Ben Franklin a écrit un essai fascinant sur ce sujet alors qu'il était encore un très jeune homme, dans lequel il parle de l'argent comme d'une terre monnayée, n'est-ce pas ? Ce type de réflexion est donc extraordinairement ancré dans l'expérience américaine. Ce que je trouve le plus intéressant, c'est qu'elle réapparaît sans cesse dans des endroits complètement déconnectés les uns des autres, partout dans le monde. Mike : [53:53] Au Japon, dans les années 1980, on parlait de l'idée d'une norme foncière, précisément parce qu'il y avait eu cet extraordinaire boom des prix fonciers, qui avaient augmenté de centaines et de centaines de pour cent au Japon dans la seconde moitié des années 1980 en particulier, et avec cela, d'énormes, énormes quantités de prêts bancaires. Tout le monde a compris ce qui se passait. Les économistes japonais se sont demandé s'ils n'étaient pas passés à une sorte de système de normes foncières. Je suppose que, là encore, la différence entre l'étalon-or et le système foncier est que, dans le cas de l'étalon-or, un dollar est directement échangeable contre de l'or. Quelqu'un est chargé de le faire. Ce n'est pas tout à fait la même chose lorsqu'on parle d'un étalon foncier ou de quelque chose de semblable. Je ne peux pas passer par la Fed pour récupérer mes terres en les échangeant contre des dollars. Mais d'une manière très, très réelle et cruciale, la valeur de l'argent est soutenue par l'ensemble de ce système. Elle est soutenue dans une certaine mesure par la terre. C'est ce qui donne à la monnaie une partie de sa valeur. Lorsque les gens disent que la monnaie fiduciaire n'est soutenue par rien, c'est vrai dans un sens. Et dans un autre sens, en raison de la garantie, il est difficile de savoir si c'est le cas. La monnaie n'est pas aussi solide qu'un étalon-or, mais elle soutient une grande partie de la valeur. Et on le verrait très clairement si les garanties étaient toutes jugées mauvaises, comme ce fut le cas au Japon dans les années 1990. Mike : [55:19] On verrait les prêts bancaires se tarir, le secteur financier souffrirait vraiment, vraiment, l'ensemble de l'économie souffrirait. Dans cette mesure, il y a donc une relation très claire entre la valeur de la terre et le système financier lui-même. Ryan : [55:32] Je suppose donc qu'il y a eu des expériences plus locales, des expériences avec la norme foncière et les premières colonies américaines, par exemple. Je peux comprendre pourquoi cela s'effondrerait au niveau international, n'est-ce pas ? Et où l'étalon-or l'emporterait encore, parce que disons que vous avez une sorte de commerce entre les pays et que vous essayez d'utiliser une sorte de réserve de valeur ou de monnaie pour commercer entre les pays. La monnaie utilisée aux États-Unis est peut-être adossée à la terre, mais la Grande-Bretagne accepterait-elle cette monnaie ? Comment recouvrerait-elle ensuite sa dette ? Va-t-elle envahir l'Amérique, par exemple, et prendre les terres d'un agriculteur ? Je comprends donc pourquoi tout concept d'étalon foncier s'effondrerait au-delà des frontières internationales. Mais comme je l'ai mentionné, nous avons peut-être instancié une norme foncière, au moins sous une certaine forme, dans toutes nos monnaies fiduciaires et dans nos cycles de création de crédit. Et dans la mesure où le dollar est adossé à la terre, il y a là une certaine vérité. Vous avez mentionné le Japon. Parlons donc un peu d'un autre piège foncier, Ryan : [56:35] qui est le piège de la spéculation. On a toujours l'impression que les terres sont rares, immobiles et durables en raison de leurs qualités. Ryan : [56:47] Il y a beaucoup de boom et d'effondrement dans le domaine de la terre. Il y a certainement une tonne d'exemples aux Etats-Unis, mais je voudrais passer au Japon parce que c'est l'un des plus importants et qu'il s'est produit dans les années 1980. Peut-être pourrions-nous nous replonger dans les années 1980 au Japon. En fait, j'avais oublié, ou plutôt je n'avais pas vraiment, je n'étais pas en vie pendant cette période, donc je ne me souvenais pas vraiment de l'expérience du Japon qui était vraiment au sommet du monde. Vous avez raison. Dans les années 1980, le Japon avait le PIB par habitant le plus élevé de toutes les grandes économies, le plus élevé. À l'époque, 13 des 20 premières entreprises mondiales étaient des banques japonaises. Elles étaient tout simplement dominantes, n'est-ce pas ? Les marchés boursiers mondiaux étaient remplis d'entreprises japonaises. Le Japon était en quelque sorte le concurrent mondial des États-Unis. On parle beaucoup d'une sorte de prise de pouvoir par le Japon. Une partie de ce phénomène a été alimenté par une bulle foncière. Parlez-nous des années 1980 au Japon et de ce qui s'est passé. Mike : [57:46] Tout à fait. Il y a donc plusieurs éléments en mouvement. Je pense que si vous commencez un peu plus tôt, si vous commencez par la reprise économique du Japon après la Seconde Guerre mondiale, qui a été extraordinairement rapide, n'est-ce pas ? Pendant de nombreuses années, le PIB a connu une croissance à deux chiffres. Dans les années 1960, le Japon est beaucoup plus riche qu'au début de la Seconde Guerre mondiale. Lorsque les gens se rendent aux Jeux olympiques de Tokyo en 1964 et que les journalistes du reste du monde voient le Shinkansen, le train à grande vitesse, ils se rendent compte de ce qui se passe ici. Il s'agit d'un pays qui était censé se remettre de la Seconde Guerre mondiale et qui est aidé par les États-Unis. C'est le premier exemple de technologie de ce type dans le monde. Il y a eu une sorte de changement de ton. Dans les années 1960, la croissance se poursuit. Dans les années 1970, la croissance est assez rapide, interrompue par les crises pétrolières, mais en général, la croissance est assez rapide. Mais le système financier utilisé par le Japon pour réaliser une grande partie de ces opérations est ce que nous appelons la répression financière. Ainsi, pour s'assurer que les entreprises qui investissent et exportent, les grandes entreprises japonaises qui se développent dans le monde entier à l'heure actuelle, sont en mesure d'obtenir un grand nombre de prêts bancaires. Les dépôts dans les banques japonaises sont maintenus, les taux d'intérêt sont maintenus à un niveau extraordinairement bas. Mike : [59:07] C'est vrai ? Mike : [59:07] Vous avez donc un pays qui a connu une croissance à deux chiffres pendant une grande partie de cette période et qui n'obtient qu'un faible rendement à un chiffre sur un dépôt bancaire. Ce rendement est grignoté par l'expansion de l'économie et par l'inflation, le cas échéant. Que faites-vous dans ces circonstances ? Vous êtes japonais. Nous sommes dans les années 1960, 1970. Le développement, le marché boursier à ce moment-là n'est pas très intéressant. Il n'y a pas beaucoup de produits financiers intéressants et il y a des contrôles de capitaux. Vous ne pouvez pas investir l'argent à l'étranger, même si vous pouviez trouver un moyen de le faire. La solution, c'est la terre. Mike : [59:44] La terre, c'est quelque chose dans lequel vous pouvez investir et qui vous permet de tirer votre part de la croissance économique, de l'activité économique qui l'entoure, n'est-ce pas ? C'est d'autant plus vrai dans un monde de répression financière où il est impossible d'accéder à d'autres actifs ou d'y investir. C'est ce qui se passe. Dans les années 1980, ce phénomène a été mis sous stéroïdes. Si vous avez vu l'émission Tchernobyl sur HBO, je pense toujours au moment où les barres de contrôle à pointe de bore sont introduites dans le réacteur. Tout le monde pense qu'elles sont censées ralentir les choses, mais elles les accélèrent et vous obtenez cette exposition. L'économie et le système financier japonais ont été considérablement déréglementés dans les années 1980. Cette déréglementation est principalement due à l'hostilité du gouvernement japonais à l'égard du gouvernement américain. Les entreprises industrielles japonaises, les fabricants japonais, les constructeurs automobiles se taillent d'énormes parts de marché aux États-Unis. Le gouvernement américain blâme la faiblesse du yen, causée par la répression financière au Japon, et dit : "Vous devez ouvrir vos marchés financiers. Vous devez libéraliser vos banques. Vous devez déréglementer votre secteur financier. C'est le gouvernement japonais qui s'en charge le plus, n'est-ce pas ? Le yen prend rapidement de la valeur, ce qui fait que le Japon est le pays le plus riche par habitant en termes de PIB, juste en termes de marché des changes. Mike : [1:01:05] Mais cela permet aussi aux banques de prêter contre des terrains, n'est-ce pas ? Jusque-là, beaucoup d'entre elles étaient des banques qui entretenaient des relations très étroites avec un réseau individuel d'entreprises, de grandes entreprises. Elles n'avaient pas besoin de beaucoup de garanties parce qu'elles travaillaient en étroite collaboration. Elles comprennent l'entreprise. Ces petites et moyennes entreprises japonaises auxquelles elles accordent des prêts, elles n'en savent rien. Et elles prêtent de manière très agressive en fonction de la valeur des terrains. D'énormes quantités de prêts sont accordées au secteur de l'immobilier en général. À la fin des années 1980, le Japon a connu des circonstances absolument insensées. Une anecdote célèbre raconte que le terrain situé sous le palais impérial de Tokyo valait probablement plus que tous les terrains de Californie au sommet absolu de la bulle. Mike : [1:01:52] La valeur totale des terrains japonais, je crois, est cinq à six fois supérieure à la valeur totale des terrains aux États-Unis pendant cette période, n'est-ce pas ? Il s'agit donc d'un boom extraordinaire, n'est-ce pas ? Et c'est totalement dissocié de la valeur que l'on retire du terrain, n'est-ce pas ? À ce stade, les rendements locatifs sont de l'ordre de 1 %, voire moins de 1 % dans certaines régions du Japon. La valeur de l'actif est donc complètement dissociée de son utilisation économique réelle. Cette situation s'est effondrée à la toute fin des années 1980 et tout au long des années 1990. Et, vous savez, les gens n'en parlent plus parce qu'en fin de compte, même si j'aime le Japon, même si j'aime y aller et même si j'aime lire et apprendre à son sujet, sur la scène internationale, il n'est pas aussi important qu'il l'était dans les années 1980, lorsqu'il absorbait beaucoup d'attention aux États-Unis. C'était alors un véritable acteur mondial de la finance. Comme vous l'avez dit, vous savez, les États bancaires japonais, une présence énorme dans le reste du monde, des entreprises de grande valeur. Je ne suis pas sûr qu'il y ait encore une seule banque japonaise parmi les cent plus grandes entreprises du monde. Je serais surpris que ce soit le cas. Je crois que cela figure dans mon livre et je serais très surpris que cela ait changé. Mais... Mike : [1:03:05] C'est un renversement total. Ryan : [1:03:07] Et c'est ça l'histoire, n'est-ce pas ? Et c'est pourquoi l'idée de la japonisation en Occident est devenue une sorte de terme pour s'inquiéter de l'éclatement d'une sorte de bulle qui causerait des décennies de stagnation. À ma connaissance, les prix des terrains au Japon n'ont toujours pas retrouvé leur niveau de la fin des années 1980. Et il est certain qu'au cours des décennies qui ont suivi, le Japon a perdu son statut d'économie de premier plan au niveau mondial. Je veux dire que la production économique, le PIB, a pratiquement stagné, tout comme les rendements financiers. À un certain niveau, le miracle est que le Japon n'ait pas connu de troubles civils plus importants, car cela ressemble à un événement de type 2008, quelque chose que nous avons connu aux États-Unis, trois ou quatre fois. C'est une question intéressante. Pourquoi les Etats-Unis se sont-ils redressés si rapidement après 2008 par rapport à un pays comme le Japon, qui a connu, après son cycle d'expansion et de récession dans l'immobilier et le foncier, une crise économique et financière qui n'a pas été aussi grave que celle que nous connaissons aujourd'hui, Ryan : [1:04:16] a connu des décennies de stagnation ? Aux États-Unis, la stagnation a duré, je ne sais pas, trois à cinq ans. L'économie est en plein essor. Les immobilisations se portent très bien. Quelle est la différence ici ? Mike : [1:04:29] Je pense qu'il y a probablement deux choses. D'une part, l'ampleur de la crise japonaise est sans commune mesure avec celle des États-Unis. Vous savez, nous parlons de prix de terrains commerciaux dans les quartiers les plus florissants du Japon urbain qui ont chuté globalement de 80 %. Cela ne s'est produit nulle part aux États-Unis, n'est-ce pas ? Dans les zones d'expansion les plus folles de l'Arizona ou d'ailleurs, les prix des terrains n'ont pas chuté de 80 %, n'est-ce pas ? Ils ont chuté et cela a été très douloureux, mais pas à ce point. Et il s'agit là d'une grande partie du Japon urbain. Il ne s'agit pas d'un petit cas isolé. L'effondrement est donc beaucoup plus important. En ce qui concerne les conséquences pour le Japon, c'est la lenteur de la réaction du gouvernement qui a été déterminante. Le Japon ne disposait pas d'une agence de supervision financière digne de ce nom, comme c'est le cas aujourd'hui. Ryan : [1:05:21] Tu veux dire lente, Mike, quand ils ont vu la bulle gonfler ? Parce qu'il fallait que ce soit Mike : [1:05:25] évident pour les gens qui regardent. Je veux dire quand ils ont vu la bulle éclater. Pour commencer, les gens avaient tendance à penser que le gouvernement japonais, et en particulier le gouverneur de la banque centrale, Yoshihashi Mieno, pensait que c'était une bonne chose. Les prix des terrains étaient trop élevés. Et ils s'inquiétaient des conséquences de l'explosion des prix des terrains. Ils pensaient que cela sapait la moralité des Japonais. C'est une chose que Mieno répétait sans cesse. En fait, ils ont, dans une certaine mesure, provoqué la crise. Yasushi Mieno a délibérément augmenté les taux d'intérêt pour tenter de faire éclater la bulle. Lorsqu'il est devenu évident que les prix des terrains allaient baisser, il a pensé qu'il avait gagné. Mike : [1:06:04] Et ce n'est que lorsque les crises des banques et des sociétés financières ont commencé à se multiplier dans les années 1990 que les gens ont commencé à se demander ce qui se passait. Ce n'était pas vraiment évident au départ, du moins pour les décideurs japonais. Les autorités de surveillance financière ont établi des estimations de prêts non productifs, c'est-à-dire de prêts que les gens ne remboursaient pas parce qu'ils n'avaient plus d'actifs d'une valeur suffisante pour constituer la garantie du prêt ; les gens revenaient chaque année pour revoir les chiffres à la hausse ; ils étaient constamment trop optimistes ou pas assez agressifs pour restructurer les entreprises financières afin de soutenir l'économie dans son ensemble, que ce soit par le biais de dépenses keynésiennes, de résolutions bancaires ou d'autres mesures. Les États-Unis ont été beaucoup plus rapides dans tous ces domaines. Vous savez, le Japon ne parvient pas à une politique de taux d'intérêt zéro avant des années et des années après la crise. Dans une certaine mesure, le Japon fait figure de pionnier à ce stade, car aucun autre pays n'a traversé une crise de cette forme et de cette ampleur au cours de l'ère moderne. Ils sont donc encore en train d'expérimenter des choses à la limite. Mike : [1:07:18] La durée de l'effondrement est, vous avez raison, stupéfiante en comparaison. Et je pense que j'utilise l'exemple dans le livre où il y a encore des problèmes financiers dans les grandes banques et les sociétés de prêt au Japon au tout début des années 2000 à cause de cela, n'est-ce pas ? Pouvez-vous donc imaginer qu'au début des années 2020, il y aura encore des banques qui feront faillite à cause du krach de 2008 ? Ryan : [1:07:43] Incroyable. Mike : [1:07:44] Tout simplement incroyable. Et tu as raison, encore une fois, la capacité de la population à encaisser les coups est également stupéfiante. Ryan : [1:07:52] Oui, c'est en partie fascinant parce que c'est aussi le récit et le sentiment de la société. On parle de mythe foncier, c'est-à-dire de la croyance que les prix des terrains vont toujours augmenter. Et je pense qu'il est possible d'obtenir cela dans une société comme le Japon de l'époque, qui avait des contrôles de capitaux. Ainsi, la seule chose dans laquelle vous pouviez stocker votre richesse n'était certainement pas un compte bancaire japonais en yen, car celui-ci se déprécierait par rapport aux autres monnaies. Des contrôles des capitaux et des devises ont été mis en place. Le marché boursier japonais n'était pas une option viable. Alors, où mettiez-vous votre argent pendant des décennies et des générations ? Vous l'avez placé dans la terre. Dans l'immobilier. Et cela avait fonctionné pour les parents, voire les grands-parents. C'est donc devenu une question de génération, que faire ? Oh, le prix du terrain. La terre augmente toujours, je suppose, contrairement à ce qui s'est passé aux États-Unis en 2007, 2008. La terre était certainement un élément essentiel de la réserve de valeur et de richesse de l'Américain moyen. Elle en faisait certainement partie. Ce n'était pas tout. Je veux dire qu'il y a beaucoup de capital sur le marché boursier, dans les obligations, sur d'autres marchés. Ils n'étaient pas très concentrés. Et je suppose que c'est parce que les États-Unis n'avaient pas ce mythe de la terre ancré dans leur société, parce qu'ils n'avaient pas connu des décennies de contrôle des capitaux. Cela fait-il partie de l'histoire ? Mike : [1:09:11] Je pense que c'est certainement une partie de l'histoire. Et pour aller plus loin, je pense, bien qu'il n'y ait pas beaucoup de recherches à ce sujet, que c'est la grande partie de la question : pourquoi tous les modèles de développement de l'Asie de l'Est, la Corée du Sud, Taïwan, la Chine continentale, le Japon, ont-ils tous connu à un moment ou à un autre, la plupart encore aujourd'hui, des prix fonciers et immobiliers extraordinairement élevés, n'est-ce pas ? Et je pense que c'est là une grande partie de la question. Si vous n'avez pas un marché des capitaux dynamique et diversifié où les gens peuvent rechercher des opportunités de profit, transformer les choses en produits financiers, et avoir une sorte de marché relativement ouvert où les prix peuvent s'ajuster, vous verrez toujours ce type d'investissement vraiment, vraiment agressif dans la terre parce qu'il est très difficile d'en réduire les rendements, n'est-ce pas ? Encore une fois, parce que vous bénéficiez réellement de l'activité économique autour d'un espace, il est très difficile de réprimer ce type de rendement. Je pense donc qu'il s'agit là d'un élément essentiel. Et je pense que... Mike : [1:10:21] La difficulté de ce qui se passe avec les terres dans le monde entier, c'est qu'il est très difficile de savoir comment descendre du train lorsqu'il est en mouvement, n'est-ce pas ? Lorsque vous voyez les prix des terres augmenter, lorsque vous voyez que la terre représente une part croissante de la richesse, il est très difficile de savoir comment arrêter cela sans provoquer ce genre de crise. Vous savez, si vous faites éclater la bulle, vous ne savez pas où elle va s'arrêter et cela peut être très dangereux, comme ce fut le cas au Japon. L'une des façons d'éviter que cela ne se produise est, je pense, d'avoir un marché des capitaux diversifié, intéressant, à haut rendement, à forte opportunité, des entreprises dynamiques dans lesquelles la plupart des gens peuvent investir. Je pense que cela empêche cette sorte de manie spéculative, peut-être en la poussant ailleurs, mais en l'écartant du marché foncier. Et je pense que cela maintient les choses un peu plus rationnelles. Ryan : [1:11:08] Pouvons-nous parler de la Chine ? Il y a des similitudes avec la bulle et l'effondrement japonais dans ce qui s'est passé en Chine, mais il y a aussi des choses qui sont tout à fait spécifiques à la Chine. D'après ce que j'ai compris, la Chine a connu une sorte de boom et d'effondrement, peut-être un éclatement de la bulle en 2020 ou à peu près, n'est-ce pas ? C'était l'éclatement de la bulle. Et je pense que dans les médias occidentaux, nous avions affaire à COVID à l'époque, donc il s'agissait de la Chine, bien sûr, mais je n'ai pas vraiment suivi. Je ne suis donc pas tout à fait sûr de ce qui s'est passé. Mais d'abord, aidez-moi. J'étais un peu confus quand je suis arrivé à cette partie du livre, du moins au début, parce que la propriété privée de l'eau est une chose qui ne se fait pas. Ryan : [1:11:50] la propriété privée des terres est-elle interdite en Chine ? Est-elle illégale ? C'est un peu déroutant pour moi. Je pensais que les individus n'avaient pas de droits de propriété. Mike : [1:11:59] C'est un excellent point. Et il y a une sorte de différence de facto et de droit ici, n'est-ce pas ? Le gouvernement chinois possède toutes les terres en Chine, n'est-ce pas ? C'est juste la base de tout ça. Ryan : [1:12:12] Même maintenant, même encore. Mike : [1:12:13] Même maintenant, même maintenant. D'accord. Ce qu'elle vend, ce sont essentiellement des droits d'utilisation des terres ou des baux fonciers de très longue durée. Mike : [1:12:21] Donc quand vous parlez des gens qui achètent des terres en Chine, Mike : [1:12:24] Quiconque n'est pas un gouvernement, ce dont nous parlons vraiment, c'est d'une transaction portant sur des droits d'utilisation qui durent très longtemps. C'est donc une scène différente. Ryan : [1:12:31] C'est très différent. Mike : [1:12:32] Les terres en pleine propriété et les terres en location. Il peut s'agir d'un bail de 75 ans, c'est long, n'est-ce pas ? C'est une longue période pour l'utiliser. Sa valeur peut augmenter considérablement au cours de cette période, surtout si les conditions économiques sont telles que celles que la Chine a connues au cours des 30 dernières années. Mais non, le gouvernement chinois est techniquement propriétaire de toutes les terres. Et cela permet, vous savez, de renouveler les baux quand ils sont terminés ou cela permet au gouvernement chinois de les vendre à nouveau, de sorte qu'ils ne rendent pas la propriété privée des terres légale aujourd'hui. Ryan : [1:13:03] D'accord, mais il y a une sorte de contrôle privé grâce à l'utilisation de ces baux à long terme. Et ce contrôle privé n'a pas été possible avant, je crois, les années 1980, à un moment donné dans les années 1980. Comment avons-nous pu passer d'un contrôle privé des terres et de l'existence de marchés fonciers dans les années 1980 à une bulle foncière dans les années 2010 ? Quelle est cette histoire ? Mike : [1:13:30] Oui. Dans les années 1980, c'est très, très doux et exploratoire, dirons-nous, dans les années 1980. Le gouvernement chinois copie une grande partie du modèle qui existe actuellement à Hong Kong. C'est amusant parce qu'il est évident que le fait que l'État possède les terres est un résidu de la pensée du parti communiste en Chine. Mais c'est aussi un résidu de la manière dont l'Empire britannique administrait Hong Kong. C'est le modèle que les Britanniques ont utilisé à Hong Kong pour lever des fonds afin de gérer la ville. Ils ont eu recours à la vente aux enchères de terrains. Ils les ont loués à des gens. Le gouvernement de Hong Kong est également propriétaire de tous les terrains, comme c'était le cas sous le régime britannique. C'est ainsi que le système a été adopté. À la fin des années 1980, le gouvernement chinois, alors dirigé par Deng Xiaoping, qui s'est en quelque sorte consolidé en tant que leader suprême, expérimente toutes sortes de mécanismes de marché. C'est ainsi que Shenzhen, la ville voisine de Hong Kong, organise la première vente aux enchères de terrains. Mike : [1:14:31] La constitution chinoise a été modifiée pour permettre la vente des droits fonciers. En 1994, il y a un changement juridique majeur, qui signifie essentiellement que les provinces chinoises ne gardent plus une grande partie des recettes fiscales qu'elles ont collectées, comme c'était le cas auparavant. Cela semble un peu poussiéreux. Je peux comprendre que lorsque je parle de la modification de la loi fiscale de 1994, les yeux des gens s'écarquillent un peu, mais c'est vraiment important parce que cela pousse ces gouvernements provinciaux à vendre des terres. C'est le seul moyen pour eux de faire face à leurs obligations de dépenses et d'investir sérieusement dans l'expansion de leurs villes à un moment où, vous le savez, la croissance économique de la Chine est absolument effrénée. Les ventes de terrains deviennent donc le principal mécanisme de financement des collectivités locales chinoises, et ce sont elles qui prélèvent la plupart des impôts en Chine. Mike : [1:15:19] Les incitations sont donc toutes alignées pour que les gouvernements locaux fassent monter les prix des terrains aussi haut que possible. Et dans cette entreprise, ils rencontrent le secteur des ménages chinois de plus en plus riches ou à revenus croissants, qui encore une fois, à cause de la répression financière, à cause des contrôles de capitaux, n'ont rien à investir dans leur épargne qui vaille vraiment quelque chose. Ryan : [1:15:45] Tout comme le Japon. Ils avaient besoin des deux. Mike : [1:15:47] Tout comme le Japon. Ils achètent donc des maisons. Le secteur du logement privé se développe en Chine dans les années 1990, avec une énorme activité de construction. Et les ménages chinois, qui épargnent une part énorme de leurs revenus, achètent à tour de bras, n'est-ce pas ? C'est ainsi que des sociétés de promotion immobilière comme Evergrande se retrouvent au milieu de cet échange. Il s'agit d'une sorte d'intermédiaire. Elles se développent très rapidement. Elles empruntent d'énormes sommes d'argent. à la fin des années 2010. Et en réalité, on peut le voir venir avant cela. Cela dure extraordinairement longtemps. Mais à la fin des années 2010, les extrêmes de ce système sont devenus fous, n'est-ce pas ? Les ménages chinois les plus riches contractent des prêts hypothécaires pour acheter des résidences secondaires, des résidences secondaires, des résidences secondaires. La plupart du temps, ils ne louent pas ces maisons. Ils ne font que s'asseoir dessus. Elles restent vides. On s'attend donc à ce qu'elles prennent de la valeur, comme les prix de l'immobilier l'ont fait en Chine à des taux extraordinaires au cours des 20 dernières années. Mike : [1:16:52] On obtient donc ces extrêmes. En 2021, le gouvernement met un terme à tout cela. Il émet ce que l'on appelle les trois lignes rouges à l'intention des promoteurs immobiliers. Il s'agit essentiellement de trois mesures financières basées sur l'effet de levier total et le montant des liquidités qu'ils détiennent. Ils leur disent que s'ils ne remplissent pas toutes ces conditions, ce qui n'est le cas d'aucun d'entre eux, ils ne peuvent pas continuer à emprunter. Vous ne pouvez pas continuer à emprunter. Certains d'entre vous, s'ils sont sur le point de les atteindre, peuvent emprunter pour refinancer des prêts qu'ils ont déjà contractés. Ceux d'entre vous qui ne les atteignent pas ne peuvent même pas les refinancer. Pas d'emprunt, point final. C'est ainsi que le secteur de l'immobilier se retrouve dans une situation de crise extrêmement rapide. Ryan : [1:17:32] Ils essaient de faire éclater la bulle. Absolument. Mike : [1:17:35] Ils essaient d'arrêter le train, d'accord ? De sauter du train pendant qu'il roule. Quatre ans plus tard, nous nous retrouvons dans la situation actuelle, à savoir une sorte de bulle à moitié dégonflée, gérée par le gouvernement. Les prix de l'immobilier n'ont pas chuté autant qu'on pourrait le croire, mais l'activité du marché du logement s'est complètement arrêtée. En gros, je parle toujours de cette situation comme si le gouvernement central chinois avait essayé de retirer la nappe de dessous le festin et de garder toutes les places, n'est-ce pas ? Mike : [1:18:10] Et il y est parvenu à moitié. Mike : [1:18:13] Ce qu'ils n'ont pas fait, c'est donner aux gouvernements locaux un moyen de générer des revenus importants. Il y a donc beaucoup d'inquiétudes à avoir. Ils s'endettent de plus en plus de différentes manières. Deuxièmement, ils n'ont pas donné aux ménages chinois de bonnes raisons d'investir. Les contrôles de capitaux sont toujours en place. La répression financière est toujours en place. Le marché des actions chinoises est toujours un gâchis dans lequel personne ne voudrait investir à long terme. La Chine se trouve donc toujours dans une situation différente de celle du Japon, en ce sens que nous ne vivons pas encore les conséquences de cette énorme bulle, parce qu'elle n'a pas encore totalement éclaté. La fin de cette bulle a été très insatisfaisante. C'est toujours un énorme problème en Chine. Vous savez, l'activité du secteur immobilier est toujours très, très léthargique, vous savez, l'investissement dans le secteur immobilier est toujours en baisse. Mike : [1:19:01] Et c'est quelque chose qu'il est très difficile de savoir comment traiter dans son intégralité. C'est un énorme problème pour la Chine. Et oui, il n'a pas été résolu. Ryan : [1:19:09] C'est un énorme problème en même temps, Mike. Cela ne semble pas les avoir ralentis. Nous pourrions peut-être nous inspirer de la situation symétrique du Japon dans les années 1980. À l'époque, l'Amérique était en quelque sorte persuadée que le Japon était une puissance économique. Regardez leur croissance. Il va en fait supplanter l'Amérique en termes de domination économique, ou du moins c'était une possibilité qui se profilait à l'horizon. Aujourd'hui, les États-Unis considèrent la Chine comme un rival économique. Et il semble bien que la Chine s'apprête à occuper la première place, n'est-ce pas ? Regardez toutes les avancées dans le domaine de l'IA et de la robotique, et certainement le centre manufacturier du monde. Et même si la Chine a connu un boom immobilier et foncier, cela ne semble pas l'avoir ralentie comme cela a été le cas pour le Japon. Le Japon a connu des décennies de stagnation. Pensez-vous que la Chine gère mieux la situation ? Est-elle mieux équipée ? Était-elle plus forte au départ ? Quelles sont les différences ? Comment se fait-il qu'elle ne soit pas confrontée à la japonisation ? Mike : [1:20:12] C'est une excellente question. Je suis probablement un peu plus pessimiste que le courant dominant en ce qui concerne les effets. Je vois donc, et je pense que c'est un point légitime qui mérite d'être étudié, pourquoi le Japon n'est pas resté compétitif en tant que pays à la pointe de la productivité dans l'industrie manufacturière. Le secteur manufacturier y est toujours très dynamique. Il y a toujours des entreprises intéressantes qui sortent du Japon, mais il ne semble pas être un leader mondial comme le sont devenues beaucoup d'entreprises chinoises. Je suis d'accord avec cette remarque. Je pense que ce que l'on a découvert ces dernières années, c'est que même si c'est formidable, ces secteurs de l'économie ne sont tout simplement pas assez importants pour remplacer le secteur de l'immobilier. Ils sont beaucoup plus petits, n'est-ce pas ? Il faudrait des centaines et des centaines et des centaines de BYD pour remplacer cette échelle d'investissement, qui est absolument gargantuesque. Vous savez, au sommet, nous parlons d'un marché immobilier chinois qui valait quelque chose comme, à un moment donné, lorsque j'écrivais sur le sujet, lorsque je travaillais au Wall Street Journal, 52 000 milliards de dollars américains, n'est-ce pas ? C'est énorme. C'est un secteur important. Il fournit beaucoup d'emplois. Il représente un énorme volume d'investissement. Et je ne vois encore rien dans le domaine de la fabrication avancée qui puisse contrebalancer cela. Ryan : [1:21:30] Es-tu en train de dire, Mike, que la Chine cache des faiblesses ? Mike : [1:21:34] Je pense que oui. Je pense que c'est le cas. Et pour être juste, je pense que ce qui s'est passé ces dernières années, c'est qu'il y a eu un effort clair pour stimuler l'investissement dans le secteur manufacturier, de manière orientée par le gouvernement, afin de compenser le déclin de l'investissement dans l'immobilier. Je ne pense pas que l'on puisse continuer à agir de la sorte. Et je pense que même le gouvernement chinois, avec ses campagnes contre l'involution, la concurrence improductive, a réalisé dans une certaine mesure qu'il y a des limites à ce type d'expansion. Ce secteur n'est tout simplement pas assez grand. Il n'est pas en mesure de déployer de manière productive les capitaux qui lui sont alloués sans que le secteur de l'immobilier ne fasse lui aussi son travail. Je pense donc que, bien qu'il y ait beaucoup d'autres choses qui se passent dans la compétition géopolitique entre les États-Unis et la Chine, ce qui est très important, je suis plutôt pessimiste quant aux perspectives macroéconomiques globales de la Chine. Je pense que ce qui a été prouvé ces dernières années, c'est qu'elle s'est enfermée dans ce piège et qu'il n'y a pas de moyen évident d'en sortir. Je pense que les conséquences de cette situation se feront sentir pendant des années et des décennies. Mike : [1:22:42] Et nous pourrions revenir dans cinq ans et en reparler. Mais je pense qu'à ce moment-là, nous vivrons aussi avec les conséquences de cette situation. Ryan : [1:22:48] C'est un point de vue fascinant. C'est un point de vue contradictoire, mais je suppose qu'il vient de votre optique qui consiste à regarder le monde à travers une perspective terrestre, ce que beaucoup d'analystes financiers ne font probablement pas. En guise de conclusion, je dirais que votre livre est fantastique, Mike. Je l'ai beaucoup apprécié. Vous avez écrit beaucoup d'histoire. Et j'ai acquis une bien meilleure compréhension de la terre. Mais je pense que le piège de la terre, nous avons parlé de certains des pièges auxquels les sociétés sont confrontées. L'un d'eux est la répartition inégale. La répartition est trop étroite. Cela peut constituer un défi à bien des égards. Un autre piège est celui des cycles d'expansion et de récession, alors que la terre devient une sorte d'actif essentiel et qu'elle est de plus en plus financiarisée. Existe-t-il une solution miracle pour les pays qui tentent de sortir du piège de la terre ? Ou que leur conseilleriez-vous de faire ? Mike : [1:23:34] C'est une excellente question. Et l'une des choses que j'aurais vraiment aimé trouver dans le livre, c'est une solution miracle. Je pense qu'il y a des choses que l'on peut faire pour améliorer la situation. Vous pouvez rendre la situation moins mauvaise pour vous, du point de vue de l'élaboration des politiques, de plusieurs façons. L'une d'entre elles consiste à faire en sorte que les gens puissent construire des logements dans les endroits où les terrains ont vraiment de la valeur. Mike : [1:23:57] Peu importe que la richesse foncière augmente, n'est-ce pas ? Tant que d'autres formes de richesse réelle augmentent aussi très rapidement, n'est-ce pas ? Tout le monde se fiche qu'un terrain à Manhattan vaille 20 millions de dollars si l'immeuble qui le surplombe vaut 500 millions de dollars, n'est-ce pas ? La plus grande partie de la richesse se trouve dans l'immeuble et c'est ce type d'accumulation de richesse productive que vous souhaitez. Construisez donc là où le terrain est cher. Suivre le signal de prix que le terrain vous donne, je pense que c'est l'une des choses les plus importantes que vous puissiez dire. Je pense qu'il faut encourager le développement d'un marché des capitaux flexible, dynamique et à haut rendement, où les gens peuvent investir dans des entreprises innovantes et des choses comme ça, parce que cela rend la terre moins nécessaire en tant qu'investissement pour les ménages ou les entreprises. Mike : [1:24:47] Et je pense que la troisième chose est que nous devrons réfléchir dans les années à venir à la manière de taxer davantage la valeur des terrains dans les endroits les plus chers. Je pense qu'il s'agit là d'une question qui reviendra sans cesse sur le tapis. Dans la plupart des pays développés, nous sommes confrontés à des politiques fiscales assez désagréables. Je ne veux pas payer plus d'impôts sur mon revenu. Je peux vous le dire. Je ne pense pas que ce soit le cas de la plupart des gens. Mike : [1:25:12] Nous avons des problèmes démographiques. Mike : [1:25:14] Nous avons aussi un groupe de personnes qui possèdent des terrains dont la valeur a considérablement augmenté. Je pense donc que pour financer des choses comme les infrastructures et le développement des villes en particulier, nous allons devoir examiner comment utiliser les terres, comment exploiter le pouvoir financier des terres par le biais du système fiscal beaucoup plus à l'avenir. J'aimerais que l'une ou l'autre de ces solutions soit facile à mettre en œuvre ou que l'on puisse en faire une seule. C'est la chose la plus évidente. Et c'est la réponse la plus facile. Ce serait formidable si c'était vrai, mais ce ne serait probablement pas un piège si c'était aussi facile. Ryan : [1:25:42] Et la dernière, c'est peut-être Henry George qui fait son retour, Mike, parce que tu parles de taxer les terres. Mais je pense que l'idée, corrige-moi si je me trompe, est de taxer la terre en particulier. Vous ne taxez pas tant le capital ou les bâtiments qui se trouvent au-dessus. C'est le terrain en particulier qui est improductif et qui présente en quelque sorte les caractéristiques du piège foncier, à savoir qu'il est immobile et durable, qu'il ne change jamais et qu'il est très rare. C'est sur cette partie que vous feriez porter le régime fiscal ? Mike : [1:26:09] Je pense que oui. Maintenant, si je concevais un système fiscal, il ne s'agirait peut-être pas de 100 % de la taxe sur la valeur foncière. Je n'envisage pas d'exproprier tous les propriétaires fonciers avant qu'une sorte de foule en colère ne se forme. Mais je pense que, par rapport à d'autres choses que l'on peut taxer, la terre présente de nombreux avantages. C'est un argument qui a été avancé à maintes reprises par des sources surprenantes. C'était la taxe préférée de Milton Friedman, n'est-ce pas ? Il y en avait très peu. Ryan : [1:26:36] Il n'aimait pas les impôts en général, mais c'est un Mike : [1:26:38] Fan des impôts. Il y a des avantages évidents à cela, je pense. Il n'entrave pas l'activité entrepreneuriale dynamique et innovante comme le font les impôts sur d'autres formes de capital ou sur le revenu. Elle n'entrave pas les transactions comme le font les taxes basées sur les transactions. Elle est basée sur une manne à laquelle tout le monde contribue. C'est parce que tous les habitants de Manhattan viennent travailler tous les jours que les terrains sont si chers. Ce n'est pas parce que les propriétaires sont des génies. Je pense donc qu'il y a une grande vertu à cela. Et j'espère que cela deviendra une partie plus importante de la conversation politique. Ryan : [1:27:13] Mike, as-tu une minute pour un petit tour de table ? Parce que tu es l'animateur de Money Talks et j'ai quelques questions financières, de haut niveau, mais c'est l'heure de l'éclair. Mike : [1:27:22] Allez-y. Allez-y. Absolument. Ryan : [1:27:24] Possédez-vous des terres ? Mike : [1:27:26] Non. Je ne possède pas de terrain. Je ne possède aucune propriété. J'ai vécu à Londres, à Hong Kong, à Singapour et maintenant à New York. Et je suis journaliste financier, ce qui explique sans doute pourquoi je ne possède pas de terrain. Je ne possède pas de terrain. Cela n'a jamais été la bonne décision pour moi. Ryan : [1:27:42] Pourquoi l'or est-il au plus haut ? Comment expliques-tu cela ? Mike : [1:27:45] C'est une excellente question. Lorsque j'étais à Singapour, j'ai eu l'occasion de visiter un entrepôt d'or, l'une des plus grandes chambres fortes privées du monde. J'ai écrit un article à ce sujet dans The Economist. Et nous avons fait un podcast sur le sujet. Nous avons fait des conférences sur l'argent à ce sujet. Les raisons sont multiples, mais le principal moteur de l'activité est l'énorme redéploiement des réserves des banques centrales des bons du Trésor vers l'or. Je pense que beaucoup de banques centrales, en particulier dans les pays en développement ou en dehors de l'Occident, ont vraiment paniqué en 2022-23 à cause de deux choses : la résurgence très, très rapide de l'inflation et le gel des actifs de réserve de la Russie, ceux qui sont détenus en dehors de la Russie. Je pense que cela a amené les banques centrales à réfléchir très sérieusement à l'or. Il en va de même pour de nombreux investisseurs privés. Ils s'inquiètent de la viabilité à long terme des investissements en obligations. Ils s'inquiètent de plus en plus des perspectives d'inflation et des perspectives du dollar, de la politique budgétaire américaine et de la politique budgétaire des pays développés en général. Donc oui, je pense que tous ces éléments sont des moteurs pour l'or, à la fois du côté des banques centrales et des investisseurs privés. Ryan : [1:28:53] Le commerce de l'avilissement alors ? Mike : [1:28:54] Un peu, un peu. Je veux dire que ce qui n'a pas encore aboyé, et je suis curieux de voir si cela se produit, c'est que les allocations institutionnelles commencent à se développer, parce que c'est là que les choses se mettent vraiment en place, n'est-ce pas ? Vous l'avez vu avec la crypto, vous savez, une fois que les institutions sont en quelque sorte forcées par leurs clients à s'impliquer, une fois que les gens ont suffisamment hurlé qu'ils voulaient avoir accès à ce produit financier, et que vous voyez les institutions s'impliquer, alors vous êtes peut-être en quelque sorte sur la bonne voie, parce qu'actuellement les allocations institutionnelles à l'or, aux grands gestionnaires d'actifs et autres, sont en fait nulles. Il suffit d'augmenter ce pourcentage à un niveau très bas pour que l'offre d'or soit énorme. Ryan : [1:29:32] Sommes-nous dans une bulle de l'IA ? Mike : [1:29:35] Excellente question. Et si je connaissais la réponse à cette question, je ne serais certainement pas journaliste financier. Je pense qu'il y a beaucoup d'attributs qui ressemblent à ceux d'une bulle. Je pense qu'il est très, très difficile actuellement de justifier les rendements potentiels des prêts par rapport aux rendements à court et moyen terme de la technologie, surtout en ce qui concerne l'endettement des investissements dans le domaine de l'IA. Maintenant, peut-être qu'à long terme, c'est complètement faux. Et les rendements, vous le savez, sont de plusieurs ordres de grandeur plus élevés que ce que l'on peut croire. Il s'agira d'une transformation. Mais l'association du développement technologique et de l'aspect financier des choses est la partie la plus difficile. Et je pense que nous nous sommes peut-être un peu emballés, les gens qui prêtent, en particulier les investissements par emprunt pour la mise en place de l'IA. Oui, c'est ce que je pense. Ryan : [1:30:27] Les crypto-monnaies sont-elles là pour rester ? Mike : [1:30:28] Je pense que oui. Je pense que oui. Je serais surpris si ce n'était pas le cas. J'ai abandonné depuis longtemps. Je suis sûr que je faisais partie des journalistes financiers qui, il y a dix ans, disaient que tout cela allait disparaître et que ce serait très embarrassant, peu importe. Je ne vois pas comment cela va disparaître maintenant. Ryan : [1:30:43] Non, pas tous. Le monde a-t-il trop tendance à privilégier les marchés financiers américains en ce moment ? Mike : [1:30:47] La difficulté que j'éprouve à ce sujet est la suivante : " Où ailleurs ? Où d'autre ? C'est le concours entre le dynamisme américain et ce que je considère comme, vous savez, le déclin et la décadence des institutions américaines. Le dynamisme américain est en train de gagner ce concours, vous savez, la décadence institutionnelle américaine se bat vaillamment. Mais à l'heure actuelle, un grand nombre des entreprises les plus productives et les plus intéressantes du monde, des réseaux et des idées les plus novateurs se trouvent encore aux États-Unis. Donc, si je disais qu'il faut surpondérer, vous devriez dire où vous investiriez. Mike : [1:31:22] Je ne peux donc pas le dire. Non, je pense qu'il faut suivre le marché sur ce point. Ryan : [1:31:26] Mike Byrd, merci beaucoup de nous avoir rejoints. Le livre s'intitule The Land Trap, A History of the World's Oldest Asset (Le piège de la terre, une histoire du plus vieil actif du monde). Est-il disponible dès maintenant, Mike, ou quand sortira-t-il ? Mike : [1:31:35] Il sort le 4 novembre, et selon la date de sortie, peut-être avant, peut-être juste après. Ryan : [1:31:42] Les gars, prenez ce livre. Nous inclurons un lien dans les notes de l'émission. Mike, merci beaucoup de nous avoir rejoints. Je dois vous dire, bien sûr, que rien de tout cela n'est un conseil financier. La crypto-monnaie est risquée. Il en va de même pour les prix des actifs fonciers. Vous savez, nous avons des cycles baissiers et haussiers là aussi. Vous pouvez perdre ce que vous avez investi, mais nous nous dirigeons vers l'ouest. C'est la frontière. Ce n'est pas pour tout le monde, mais nous sommes heureux que vous soyez avec nous dans ce voyage sans banque. Merci beaucoup.